マンション投資は新築と中古のどっちを選ぶべき?
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大西 勝士
大西 勝士
フリーランスの金融ライター(AFP、2級FP技能士)。早稲田大学卒業後、会計事務所、一般企業の経理職、学習塾経営などを経て2017年10月より現職。10年以上の投資経験とFP資格を活かし、複数のメディアで執筆しています。

これからマンション投資を始める場合、新築物件と中古物件のどちらに投資したほうがよいのでしょうか。新築と中古は特徴が異なるため、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで自分に合った物件を選ぶことが大切です。今回は、マンション投資における新築と中古の違いを確認していきましょう。

新築マンションの4つのメリット

マンション投資における新築マンションのメリットは、主に以下の4つです。

空室リスクが低い

新築マンションは、建物や室内がきれいで多くの物件では最新の設備が備え付けられています。モニター付きインターフォンやネット環境、宅配ボックスなど生活に便利な設備がそろっている物件は、入居者からの人気が高い傾向にあります。また賃貸では「なるべく新しい物件に住みたい」というニーズもあるため、新築は入居者が決まりやすく空室リスクは低いといえます。

当面は修繕費・メンテナンス費用の負担が少ない

中古マンションは、築年数によっては購入してすぐに修繕費が発生することもあります。しかし新築マンションは、建物や設備が新しいため、当面の修繕費やメンテナンス費用負担が少なくて済むでしょう。

初期の自己資金の手出しを抑えられる

新築マンションは販売価格が高額ですが、ローンで購入する場合は自己資金の手出しを抑えることが可能です。不動産投資ローンでは、購入者の年収や勤務先、勤続年数といった属性のほかに購入物件の資産価値も考慮して融資金額が決定されます。新築マンションは、建物や設備が新しく利用可能期間が長いことから融資を受けやすい傾向です。

属性や物件の評価によっては、少額の自己資金で物件を購入できる可能性もあります。

売却しやすい

マンション投資には、流動性リスクがあり築年数が古い物件は簡単に売却できないこともあります。しかし建物や設備が新しい新築マンションは売却しやすいため、まとまったお金が必要になった場合は早期に売却して現金化することが期待できるでしょう。

新築マンションの3つのデメリット

一方で、新築マンションには、主に以下の3つのようなデメリットもあります。

物件価格が高額で利回りが低い

新築マンションは、物件価格が高額で利回りの低さがデメリットです。ローンを利用すれば少ない自己資金で購入できますが多額のローンを組むとリスクは高くなり失敗した場合に大きな損失が発生する可能性があります。また価格が高い分、利回りは低い傾向です。

購入直後に資産価値が下がる

新築マンションは、購入して中古となった直後に資産価値が1割程度下がります。例えば3,000万円の新築マンションが購入後すぐに資産価値が2,700万円に下がるイメージです。日本では「新築が高く評価される傾向にある」「販売会社の人件費や広告料などが販売価格に上乗せされている」などが理由といわれています。

マンション投資で新築物件を購入する場合は、購入後の価値下落も考慮して投資判断を行う必要があるでしょう。

建物管理の状況を把握しにくい

新築マンションは、建物管理の状況を把握しにくいこともデメリットです。購入する段階では、管理が行われていないため、「建物管理に問題がないか」を判断するのは難しいでしょう。適切な管理が行われない状態が続くと悪い評判が広まったり多額の修繕費用が発生したりする可能性があります。

中古マンションの2つのメリット

マンション投資における中古マンションの主な2つのメリットは以下の通りです。

物件価格が安くて利回りが高い

中古マンションは、新築よりも物件価格が安くて利回りが高い傾向です。地域や築年数によっては数百万円程度で購入できる物件もあるため、初めてのマンション投資でも購入しやすいでしょう。また物件価格が下がれば利回りも向上するため、収益性の高い物件に投資できる可能性があります。

建物管理に問題がないか把握しやすい

中古マンションは、長期にわたって管理が行われているため、建物管理に問題がないか把握しやすいこともメリットです。建物管理に問題があるマンションは、老朽化が早く進む傾向にあります。一方で適切な管理が行われていれば築年数が経過しても良好な状態を維持できるため、安定した家賃収入が期待できるでしょう。

中古マンションの2つのデメリット

中古マンションには、以下のような2つのデメリットもあります。

修繕費・メンテナンス費用がかかる

中古マンションは、購入直後に修繕費やメンテナンス費用の負担が発生するケースが珍しくありません。大規模修繕などが予定通り実施されていなければ、修繕積立金が値上げされる可能性もあります。利回りが高い物件であっても、まとまった費用がかかれば利益を確保するのが難しくなるでしょう。中古マンションを購入する際は、重要事項説明書などで「定期的に修繕やメンテナンスが行われているか」「修繕積立金が不足していないか」といった項目を確認することが大切です。

購入時に部屋の状態を確認できない

賃貸中の中古マンション(オーナーチェンジ物件)を購入する場合、すでに入居者がいるため、購入時に部屋の状態を確認できません。建物の外観や共有部分は確認できますが、部屋は写真のみです。オーナーチェンジ物件は、購入してすぐに家賃収入を得られるものの入居年数が長いと購入直後に退去となる可能性もあります。

また退去して次の入居者を募集する際にまとまった原状回復費用がかかるケースもあるため、注意が必要です。

マンション投資は新築と中古のどっちがいいのか

新築と中古は、それぞれにメリット・デメリットがあるため、「どちらがよい」という正解はありません。投資経験や考え方などに応じて自分に合った物件を選ぶ必要があります。新築が向いている人、中古が向いている人の特徴は以下の通りです。

新築が向いている人

新築マンションは、すでにマンション投資の知識や経験があり自分で物件の良し悪しを見極められる人に向いているといえます。新築は購入直後に資産価値が下がりますが、その価値減少分を加味しても利益を出せる物件と判断できるなら投資する価値はあるでしょう。

新築は販売価格が高額になりやすいです。収入が高く多額のローンを組める人であれば、安定した収入が見込みやすい新築は初めて投資する人でも向いているともいえるでしょう。

中古が向いている人

中古は価格が手ごろで建物管理の状況も把握しやすいため、初心者でも優良物件を見極めやすく初めてマンション投資に取り組む人に向いています。オーナーチェンジ物件であれば、購入直後から家賃収入を得られます。また中古マンションは利回りが高い傾向にあるため、利回りの高さを重視する人も中古が向いているといえます。

一方で、どちらかというと初めてマンション投資をする人には向かない一面もあります。購入前に確認すべきことが多く、物件を客観的な視点で評価できる目利きが必要な面があるからです。さらに、1981年6月1日より前に建てられた旧耐震基準の物件は、大地震により建物に大きな被害が出る恐れがあるので避けたほうがいいでしょう。

新築と中古どちらを選ぶにせよ立地は重要

新築と中古どちらを選ぶにせよマンション投資では立地が重要です。新築であっても人口が少ない地域の物件や最寄り駅から遠い物件を選んでしまうと入居者を見つけるのは難しくなります。一方で築年数が経過していても賃貸需要が高い地域の物件なら空室リスクは低く収益不動産として長く稼働できるでしょう。

マンション投資では、新築と中古のどちらを選ぶかも大切ですが、それ以上に好立地の物件を選ぶことも意識することが大切です。

新築と中古の違いを理解してマンション投資を始めよう

中古マンションは価格面では初心者向けかもしれませんが、状態を見極める経験値が必要になる面もあります。新築マンションにも「空室リスクが低い」「ローンを組みやすい」といったメリットがあります。新築と中古の違いを理解して、自分に合った物件を選びましょう。

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