税金
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土地および建物という現物資産を長期的に保有する不動産経営には様々なリスクがつきものです。例えば、地震や火災、水災といった天災がその代表例です。しかし、オーナー自身が保険に加入する、または入居者に加入してもらうことでこれらのリスクはある程度軽減させることができます。

オーナーが安心して不動産経営をするために加入すべき保険とは、どのようなものでしょうか。

不動産経営と損害保険

上記のような天災による損害の補償をするために損害保険があります。不動産経営に関する損害保険においては、火災保険や地震保険がその代表例です。これらの損害保険の補償に関する内容を正しく理解し、リスクを抑えた安定的な不動産経営を行うことが不動産オーナーには求められます。

火災保険とは

火災保険とは、災害や事故に遭うことで不動産や家財が損害受けた場合に補償してくれる保険のことです。名称に「火災」と付いていますが、契約内容によっては火災以外の様々な災害の補償を受けることもできます。

地震保険とは

地震保険とは、地震・噴火またはこれらにより発生した津波による損害を補償する保険です。そして、地震保険は原則として単独で加入することはできず、火災保険に付帯させる形で加入します。

施設賠償責任保険とは

施設賠償責任保険とは、施設の安全性の維持・管理の不備や構造上の欠陥または施設の用法に伴う仕事の遂行が原因となり、他人にケガをさせたり(対人事故)、他人の物を壊したり(対物事故)したために、被保険者が法律上の損害賠償責任を負担した場合に被る損害を補償する保険です。

この保険は、保険期間中に国内で発生した事故が対象です。当該事故による損害賠償や訴訟費用、事故発生時の緊急措置費用などが補償対象となります。

例えば、物件の壁や柵が倒壊して落下し通行人に怪我をさせた場合、その事故に係る上記の費用を補償してくれるということです。

建物を長期で保有していると、老朽化によって設備が倒壊し事故が発生するリスクも高くなりますので、このような事態に備えるために必要な保険です。

火災保険、地震保険の補償対象

保険に加入しても、どのような場合に何に対して補償がされるのかという点を把握しておかなければ意味がありません。各保険における補償対象は加入に際して確認しておきましょう。

火災保険の補償対象

火災保険では補償対象として「家財」と「建物」を別として捉えています。そして、加入時に補償対象を「家財のみ」「建物のみ」「家財および建物」のいずれとするかを選択します。

家財パソコン・テレビ・家電製品など商品価値を有し、「建物の中にあり動かせるもの」を指す
建物建物本体および、それに付属する門・塀・物置・車庫など「建物に付帯していて動かせないもの」を指す

なお、賃貸住宅は専有部(貸室となる住居内部)と共用部(エントランスや廊下、階段等)に分かれています。注意点としては、賃借人側の補償責任が定められているのは専有部のみで、共用部についてはアパートのオーナー側が補償責任を負うこととなっている点です。

地震保険の補償対象

地震保険の補償対象は火災保険と同様、家財と建物です。しかし、火災保険では地震で起こった火災を受けての損害や、地震が起きたことによる延焼や拡大した損害については補償されません。火災保険でカバーしきれない補償対象を補完するのが、地震保険であるということです。

火災保険、地震保険の補償内容

補償内容においても補償対象と同様に、どのような場合にどのような補償を受けられるのかを加入に際して確認しておきましょう。

火災保険の補償内容

火災保険では、火災や水災をはじめとした自然災害で家財や建物が損害を受けたときに、契約時に設定した保険金額を上限として実際の損害額分の保険金が受け取ることができます。

そして、本保険は火災保険という名称でありながら、火災以外の天災および人災による損害を補償できるのです。

例えば、落雷や風水災などの自然災害、盗難・破損・爆発などによる被害(人為的なものによるものも含む)、建物外部からの物体の落下・飛来・衝突による被害といったケースにおいても補償を受けられます。

保険会社や商品によってそれぞれ多少の違いはありますが、火災保険はこのように幅広い補償範囲をカバーしているといえます。

地震保険の補償内容

地震保険での補償内容は損害発生時の建物の損壊程度によって異なります。そして、損壊の程度は4つにランク付けされ、それぞれで支払われる保険金額の割合は下表の通りです。

損壊の程度支払われる保険金額
全損100%
大半損60%
小半損30%
一部損壊5%

また、地震保険は火災保険に付帯して一緒に契約するため、補償額は火災保険料に準じて決められており、設定できる補償額は火災保険の30%~50%の間です。加えて、補償額には建物5,000万円、家財1,000万円という上限があります。

検討すべき特約

上述のように、火災保険および地震保険によって幅広い要因による被害をカバーすることができます。しかし、天災や人災による一次的な被害はカバーできても、実際はそれに起因する二次災害のリスクもあります。そこで、特約を付け加えることで補償の対象および内容をより充実させることが可能です。

不動産オーナーが加入すべき特約とはどのようなものか。天災や人災に起因する二次的な被害に備えるために加入すべき特約を3つ、紹介します。

家主費用特約

これは、賃貸住宅内で死亡事故が発生したことによる空室期間や賃料減額期間の賃料損失、および清掃や脱臭などの原状回復費用、遺品整理などにかかる費用を補償する特約です。

一人暮らしの65歳以上の世帯数は年々増加しております。特に東京23区内では一人暮らしをする65歳以上の孤独死の件数が増加傾向にあります。孤独死は「事故物件」扱いにはならないものの、特別清掃や消臭といった高額な支出や物件の心理的瑕疵(かし)に直結し得ます。高齢者が多い地域に物件を所有するオーナーは特に、加入を考えたほうが良さそうです。

家賃収入特約

これは、火災といった事故による賃料収入の損失を補償する特約です。家財や建物は、災害や事故が起きたとしても火災保険によって補償されます。しかし、損害を受けた部分の修理、もしくは建替によって貸し出せなくなった場合、その期間の賃料収入は補償されません。

本特約に加入すれば3ヶ月間・6ヶ月間・12ヶ月間といった期間を契約時に設定し、その期間を上限として損失になった賃料分の保険金が支払われます。災害による賃貸経営への影響は物理的な一次被害だけに留まりません。賃料収入が途絶えるという二次災害に備えるためにも、加入しておくと安心でしょう。

事故再発防止等費用特約

これは、火災、落雷、破裂・爆発、盗難の事故による損害が発生し、損害保険金を受け取る場合に、事故の再発防止策として「事故再発防止メニュー」が利用できるという特約です。

事故再発防止メニューとは、消火器やスプリンクラーの設置、ホームセキュリティーサービスの導入や防犯設備の設置といったものが挙げられます。これらのメニューの手配から費用の支払いまでを保険会社が行うというものです。同じ被害を再発させないための万全の対策として、加入を考えておくと良いのではないでしょうか。

入居者にも入ってもらおう

損害保険によって補償される災害は、天災だけとは限りません。災害は、入居者の故意または過失によって発生する場合もあります。そこで、オーナーだけでなく入居者にも保険に加入してもらうことが重要です。

例えば、上階で入居者過失による漏水が発生し、それが原因で下階の入居者の居室に浸水したというケースを想定します。上階においては壁と床に、下階においては天井と壁、家財に被害が出たとします。この場合、両入居者が火災保険に加入していれば、オーナー加入の火災保険を使わずに両入居者の火災保険の手続のみで処理を完結させられます。

加えて、入居者に保険に加入してもらう場合には、借家人賠償責任特約および個人賠償責任特約を付けてもらうとより安心です。これらは事故による原状回復費用や事故の被害者への弁償費用を補償するものなので、賃貸住宅というオーナー所有の建物または設備への被害やオーナー自身への被害も補償されるためです。入居付けする際にこれらの内容で保険の加入を促しましょう。