不動産投資
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不動産投資では「利回り」を用いて物件の収益性を判断するケースが多い傾向です。しかし利回りとは一体どのように計算するのでしょうか?不動産会社が紹介してくれた利回りが高い物件を購入したからといって想定通りに利益が出せるとは限りません。不動産投資の利回りは、投資としての収益性を表し一定の数値を超えると収益性は高いと判断されます。

しかし利回りだけで物件の優劣を判断することは危険な方法です。この記事では、利回りの計算方法やシミュレーション、注意点について紹介していきます。

不動産投資の利回りとは

一般的に投資における利回りとは、利子を含めた年単位での収益のことです。不動産投資における利回りとは、物件価格における家賃収入の割合を指す「表面利回り」と、家賃収入から年間の維持管理にかかわる経費を差し引いた後に物件価格で割る「実質利回り」があります。表面利回りと実質利回りの計算式は以下の通りです。

  • 表面利回り:(年間の家賃収入÷物件価格)×100
  • 実質利回り:(年間の家賃収入-年間の維持管理にかかわる経費)÷物件価格×100
    ※実質利回りは購入に関わる諸経費を分母に加算して計算するケースもあります。

年間の維持管理にかかわる経費とは、固定資産税・都市計画税などの税金や修繕費、不動産会社への管理費など物件を維持するためにかかった費用のことです。なお物件の購入前の段階では、年間の家賃収入は想定される金額で算出します。不動産を購入する前には、必ず想定される実質利回りを計算しておきましょう。年間の維持にかかわる経費は「不動産会社に目安を尋ねる」「ネットや書籍で調べる」など工夫をして確認することが必要です。

表面利回りよりも実質利回りのほうが年間の維持経費を算入しているため、より実際の値に近い利回りとなります。

不動産投資の目安となる利回りはどのくらい?

不動産投資における利回りの相場はどのぐらいでしょうか?2020年4月に一般社団法人日本不動産研究所が行った「第42回不動産投資家調査(2020年4月現在)」を参考に投資家の期待利回りを見ていきましょう。

利回り

東京都の城南地区で4.2%、城東地区で4.5%となっており、札幌や仙台などの主要な政令指定都市では5%台が大半を占めています。東京や大阪といった大きな都市は地価が高いため利回りは他の都市圏より低めとなっており横浜もベッドタウンで人気エリアのため利回りは低めです。地区だけではなく物件の築年数や躯体によっても利回りは異なります。

例えば新築・築年数が浅い物件は資産としての価値が高い傾向です。しかし購入価格も高くなるため利回りは低めとなります。一方で築古の物件は建物としての資産価値が低く購入金額も安いため利回りは高めの傾向です。ただし築古の物件には修繕費が思った以上にかかったり家賃が下がる可能性があったりするなどのリスクがあります。

上記の調査結果を参考にすると賃貸住宅1棟の利回りは東京では4%前後、地方都市では5%前後が2020年時点での「現実ライン」といえるでしょう。

不動産投資の利回りシミュレーション

不動産投資で利回りを参考にする機会は多いですがどのように活用していけばよいのでしょうか?都内の中古区分マンションを参考にシミュレーションを行っていきましょう。

都内の中古区分マンション
項目金額
購入金額3,000万円
頭金300万円
年間維持管理費などの経費30万円
家賃収入月10万円(年間120万円)

上記の条件を元に表面利回りと実質利回りを計算します。

・表面利回り
年間の家賃収入120万円÷物件価格3,000万円=4%

・実質利回り
(年間の家賃収入120万円-年間経費30万円)÷物件価格3,000万円=約3%

表面利回りは4%、実質利回りは3%という結果となりました。なお利回りの計算の分母を購入金額ではなく、「投資した資本」である頭金に変更すると不動産投資のレバレッジ効果を実感することができます。

・不動産投資のレバレッジ効果
(年間の家賃収入120万円-年間経費30万円)÷頭金300万円=約30%

実際に手出しで投資した資金300万円に対する利回りは30%という非常に高い数値となりました。実は上の式は「ROI(Return on Investment)」という投資の指標の一つで「投資利益率」を表しています。投資に対する効率を表しており、ROIが高ければ高いほど投資の効率が良いことになるのです。利回りと共に参考となる指標の一つとして覚えておきましょう。

不動産投資の利回りにおける3つの注意点

不動産投資の利回りにおける注意点を見ていきましょう。ROIのように不動産投資で参考にすべき指標は利回りだけではありません。また不動産会社が提示してくる利回りは多くのケースで「表面利回り」です。なかには、物件概要書の利回り計算がいい加減な不動産会社もあるため、十分に注意が必要です。

また利回りが高く魅力的に見える物件は「立地が悪い」「近隣に火葬場のような避けられやすい施設がある」「購入後に多額の修繕費が必要」「家賃設定が高い」といった「落とし穴」がある可能性があります。ここでは、不動産投資の利回りで注意しておきたい3つのポイントについて解説します。

  • 利回りだけを参考にしない
  • 利回りが高すぎる物件も要注意
  • 物件概要書をよく確認する

1.利回りだけを参考にしない

不動産会社から物件を紹介される際、「利回りは〇%」と言われる機会が多いですが不動産会社が示す利回りの大半は「表面利回り」です。そのため不動産会社が言った利回りだけを鵜呑みにして「利回りが良い」と判断しないようにしましょう。なぜなら物件を購入した結果、思ったより手元にお金が残らないというケースがあるからです。

ROIも含め不動産投資の指標は利回りだけではありません。不動産には資産としての価値という側面や節税効果もあるため、利回りだけで物件を判断するのは危険です。不動産は購入金額が高いため、さまざまな要素を考慮し投資対象として収支のシミュレーションを行ってから購入を検討しましょう。自分で分からない部分は詳細を不動産会社に納得がいくまで尋ねることも重要です。

2.利回りが高すぎる物件も要注意

一見、利回りが高く魅力的な物件でも実際に現地に内覧に行くと思いがけない発見をすることがあります。例えば「近隣に嫌悪施設(パチンコ店や火葬場など)がある」「建ぺい率や容積率をオーバーした違法物件」「立地が悪い」などです。近隣に嫌悪施設がある物件は需要が低く治安が悪い地域はファミリー層に避けられる傾向があります。

また建ぺい率や容積率をオーバーした違法物件は、資産としての価値が低く、金融機関からの融資が伸びにくい傾向があり、売却価格が安くなりがちです。立地が悪い場合も需要が見込めず空室率が高くなる可能性があります。このような「いわく付き物件」を購入しないためには、現地に足を運び物件をじっくりと見学してから購入することが重要です。

3.物件概要書をよく確認する

不動産会社が提示する物件の収支などが書かれた「物件概要書」をよく確認しておくことも大切です。物件概要書には利回りが記載されています。しかしいい加減な不動産会社では「支出項目が適切な数値でない」「収入を多めに見積もっている」などの理由で利回りが高めに書かれているケースも少なくありません。

多くの物件概要書や物件の利回りを見ることで大体の相場を把握することが期待できるため、いい加減な不動産会社の書類にだまされる可能性は少なくなるでしょう。利回りにかかわらず多くの情報に触れることで利益の出る物件を得られる可能性が高まります。

利回りだけでなく現地の内覧も忘れずに

不動産投資における主な利回りは、表面利回り「年間の家賃収入÷物件価格×100」、実質利回り「年間の家賃収入-年間の維持費用÷物件価格×100」の2つです。利回りを参考にする場合は、できるだけ精度の高い実質利回りのほうを参考にしましょう。またROIを利回りと同時にシミュレーションすることも重要です。

また物件を購入する際は利回りだけで判断せず現地を内覧することをおすすめします。不動産投資は節税効果や資産価値としての側面も考慮し信頼できる不動産会社と相談しながら購入を検討しましょう。