マンション経営では重要な空室対策について解説【家賃収入最大化】

マンション経営やアパート経営は、家賃収入から不労所得を得ることが期待できます。しかし入居者がつかず家賃収入が得られなくなってしまう「空室リスク」と常に隣り合わせです。そのため「不動産投資を検討しているけど空室リスクが不安でなかなか投資に踏み出せない」という人もいるのではないでしょうか。

本記事では、空室リスクについて不安がある人のために対策方法について解説します。不動産投資において空室対策は非常に重要です。入居者のつけ方次第で手元に残る資金が大きく変わるため、しっかりと把握しておきましょう。

不動産投資で空室が発生する原因

マンション経営やアパート経営で空室が発生してしまう原因は、オーナーの経営方法だけでなく物件そのものにも空室を生む要因があるかもしれません。例えば空室リスクの原因としては、以下のようなものがあります。

特に郵便受けや共有スペースが散らかっているといった問題は、インターネットで物件情報を見ているだけでは、なかなか気づけません。そのため「どの程度入居者がつくのか」について見極めるには、現地まで赴き、入居者目線で細かな部分まで確認することが必要です。

空室対策の前にライバル物件について調査しよう

空室対策を適切に行うためには、自分が所有する物件のライバルについて調査を行いましょう。ライバル物件の調査は、以下の方法で実施します。

自分が所有する物件の競合についてある程度の洗い出しが終わったら、家賃を1平方メートルあたりの単価で割り出しおおよその相場観を把握します。1平方メートルあたりの単価の算出方法は、物件の家賃を総面積で割るだけです。例えば、家賃6万円で総面積が30平方メートルの物件の場合、1平方メートルあたりの単価は2,000円です。

1平方メートルあたりの単価が2,000円の物件が多いエリアで単価2,000円以上の家賃を設定してしまうと、よほどの付加価値がない限り入居者はつきにくくなるでしょう。一方で周囲の物件における単価相場が分かればより一層低い家賃を設定して価格競争を行う戦略も取れます。家賃の相場観だけでなくライバル物件の設備などについてもしっかりと把握することも必要です。

例えば、競合物件で無料Wi-Fiやオートロック機能がついているにもかかわらず自分の物件で備え付けがない場合は、それだけ入居者がつきにくいと考えられます。逆に顧客のニーズも高い設備があった場合、最優先で自分の物件に備えつけることでより優位になることが期待できるでしょう。入居者が求める物件の設備については、地域ごとに需要の差があります。

不動産会社が提供している賃貸経営サポートなどを利用して、エリアごとの家賃に加えて「どのような設備が求められているのか」についてもリサーチを行うようにしましょう。

不動産投資における空室対策方法

ここでは、不動産投資における空室対策の方法について解説します。マンション経営などで実施できる空室対策としては以下のようなものがあるため、順番に見ていきましょう。

集客に強い管理会社を選ぶ

物件の入居者を見つけるためには、まずは宣伝活動が必要になります。物件の入居募集では、不動産仲介会社のポータルサイトに物件情報を掲載する手法が一般的です。管理会社に委託している場合は、管理会社経由で仲介会社に依頼できます。空室対策では、なるべく多くの人の目に物件情報が触れるのが望ましいため、より多くの仲介会社で募集ができる管理会社を選ぶのが適切です。

管理会社が「どの程度の仲介店舗で物件募集を行っているのか」については、事前にホームページなどで確認をしておきましょう。物件情報を掲載した後も「入居者にはどのように物件情報が見えているのか」など実際に掲載された情報をチェックすることが必要です。その際に「掲載写真が見にくい」「載っている情報に間違いがある」などのミスを発見した場合は、正しい情報を登録し直しましょう。

ただし仲介会社への宣伝の委託は管理会社に任せっぱなしにするのではなく、実際に自分でも地域の不動産業者に営業をかけることが大切です。

内装をリフォームする

新築ではなく中古マンションなどの築古物件を購入した場合、内装が古いため、設備が傷んだり汚れたりしている可能性があります。そのままでは、空室が生じる可能性が高いため「クリーニングを行う」「入居者のニーズを満たすためのリフォームを行う」などが必要です。前述したように、エリアごとの設備などに対する顧客の需要を把握し、必要に応じて適切なリフォームを実施しましょう。

一般的に物件のリフォームは空室対策と同時に賃料の値上げも目的として行われます。物件のリフォームを行う際には、リフォーム費用が改装後の賃料に見合っているかどうかを判断するための「リフォーム利回り」も大切です。リフォーム利回りの算出方法は以下の通りです。

・リフォーム利回り＝リフォーム後の家賃1年分÷リフォーム費用

ペットや外国人もOKにする

外国人やペット可の賃貸物件は多くはないため、外国人の入居やペットの飼育が大丈夫な物件にするだけでより入居者がつきやすくなります。ペットの飼育の許可に関しては「犬や猫は1頭だけ可能」「小動物などならOK」など条件を設定することが可能です。ただし、壁紙などの設備が破損したり近隣住民とのトラブルに発展したりする可能性は否めません。

多頭飼い可能の物件は少ないため、差別化のための戦略として考慮可能です。外国人の入居を可能にすると幅広い層にアプローチできる一方で、家賃の滞納リスクや文化の違いなどによる周りの入居者とのトラブルのリスクがつきまといます。所有物件で外国人も受け入れるつもりの場合は「家賃保証会社と契約する」「入居時の契約に特約を設ける」などの対策で各種トラブルのリスクをカバーしましょう。

フリーレントを実施する

フリーレントとは、入居者から入居後数ヵ月は家賃を取らない契約体系となります。フリーレントは、「物件自体は住みやすいものの立地などに難がある」などの理由で入居者がつかないときに検討できる手段の一つです。フリーレントは入居者側だけでなく、物件の所有者にとっても「なるべく早く空室を埋められる」「初期の賃貸借契約費用を抑えられる」などのメリットがあります。

空室対策ではなるべく家賃を下げないよう注意

マンション経営やアパート経営の場合、空室の期間が長い部屋があるからといって安易に家賃の値下げを行ってはいけません。なぜなら1部屋だけ家賃の値下げを行ってしまうと他の入居者から不平不満が生じ、全部屋の家賃を下げなければならなくなってしまう可能性があるからです。家賃収入が下がってキャッシュフローが悪化するとローンの返済や物件の資産価値に悪影響が出かねません。

さまざまな対策を行ったにもかかわらずどうしても空室が埋まらないような状況でも、まずは前述のフリーレントの実施から試すほうが懸命です。

まとめ

不動産投資における空室対策は、まずは周辺エリアの競合物件の家賃や設備と入居率との相関関係から「自分の物件にどの程度需要があるのか」について把握することから始まります。「宣伝を広く行う」「物件をリフォームする」など空室対策はさまざまです。しかし家賃の値下げに関しては、一度行ってしまうと長期的に見て収支が悪化する可能性のある非常にリスキーな行為になるため、慎重に行いましょう。