リゾートホテル会員権の共有制と利用権制はどちらが良いか？

年に数回リゾート地で過ごす際にロケーションや施設の豪華さは大切な要素です。しかしオーナーやメンバーとしてくつろぎを感じるのも大事なことではないでしょうか。ここでは、リゾートホテルの会員権の共有制と利用権制について解説します。

会員制リゾートホテルとは

日本の会員制リゾートホテルは、別荘所有のコストと利用頻度を考えた場合の選択として欧米のタイムシェア型住宅を参考にしてスタートしました。欧米のタイムシェア型は、長期滞在のキッチン設備付きのスタイルが一般的です。一方で日本の会員制リゾートは、ホテル様式の短期滞在型が中心となっています。

会員制リゾートホテルの最大のメリットは、ゴールデンウイークなどのオンシーズンにリゾート地で標準以上の設備を備えたホテルの予約が取れることではないでしょうか。一般ホテルは、インバウンド需要の増大（コロナ禍以前）もありさまざまな利用客で混雑しがちですが、会員制であればゆったりと休日を過ごすことができます。

2020年からのコロナ禍で休業が相次ぐ中でも会員制リゾートホテルは「利用者限定」という特徴で存在感を示しています。会員権購入の一時金や年会費の負担はありますが、実際の利用時の費用負担はとりわけオンシーズンが割安と考えて良いのではないでしょうか。オフシーズンの利用に際しては、それぞれの会員制リゾートホテルによって差はあります。

しかしルームチャージは実費のみで済むところもあり、会員権の価値と考えることができるでしょう。会員権の価格は、100万円台～2,000万円台まで幅があります。しかし共有制の場合は、相続や譲渡ができ利用権制の保証金も返戻金の金額は別にして戻る場合もあります。利用価値だけでなく資産価値を持つ会員権もあるため、共有制と利用権方式について詳しく確認してみましょう。

共有制と利用権方式はどう違う

会員制リゾートホテルは大きく「共有制」「利用権方式」の2つの方式に分けることができます。

共有制（区分所有権　オーナーズ方式）

共有制は「オーナーズクラブ」とも呼ばれていますが、リゾートホテルの区分所有権を保有する形です。共有制で会員権を会員に販売している著名な会員制リゾートホテルは以下の4社があります。

共有制では、会員が入会するリゾートホテルの施設物件内で一つの区分所有権譲渡を受け、所有権登記をすることになっています。1物件における区分所有者の登記人数の目安は14名程度です。すべての保有物件（7施設）について全会員が区分所有権を登記する会員制ホテルもあり、共有制でなく「合有制」と説明をしています。

登記確認は、大変な作業になりそうですが権利的に最も確実な所有権といえるでしょう。通常の共有制のリゾートホテル会員権において区分所有権を登記するのは1施設です。そのためその他のホテル施設は「利用権によって利用する」という形になります。また区分所有権を保有する施設の立地やグレードによって会員権の価格が異なることも特徴です。

共有制のリゾートホテル会員権は、立地や設備・部屋の広さによって約250万～2,000万円以上までの設定がされています。

利用権方式

利用権方式は、メンバーズ制ともいわれます。共有制が区分所有権を登記するのに対して、利用権方式は預託金や保証金、入会金、ポイント代、年会費、登録手数料などを入会時に支払って会員になる方式です。これらの組み合わせは、120万～300万円程度で共有制に比べて総じて低価格となっています。入会金・預託金・保証金は以下の会員制ホテルごとに名称と位置づけが異なるのが特徴です。

預託金は、退会時に返却すると明文化されており、保証金は加入期間中に定額償却され途中退会時は一部返還となっています。預託金や保証金の代わりにポイント代を入会時、5年ごとに支払う方式がポイント制（東急バケーションズ・リロバケーションズ）です。一番の特徴は、事前支払いのポイントを宿泊のルームチャージに充当するように利用できること。

そのためポイント制の場合、部屋代は清掃費などの実費（5,000～6,000円）で済むことがメリットといえるでしょう。ポイント制は、年間の利用回数に応じて約130万～300万円程度まで選択幅があり注目を集めている方式といえます。年会費・登録手数料の有無や金額は、ホテルによって異なりますがいずれも合計で20万～30万円が多い傾向です。

利用権方式で利用する場合は、カード・チケット方式・ポイントで年間の決められた利用回数の12～16回程度を優待価格で利用できます。

共有制のメリットとデメリット

共有制のメリット

区分所有権があるため資産としての会員権の価値があることです。具体的には、相続や譲渡に際して加入権のうちの区分所有権分は名義変更を行うことができます。また実際の利用に際して年間の利用日は、年ごとに設定し確実に13日（または26日）確保されるタイムシェア方式（エクシブ）や、ホーム施設（区分所有権保有）は予約優先できる方式（東急ハーベスト）などは、共有制ならでは予約メリットです。

タイムシェア方式は、毎年日程のローテーションや使用しない日の振替などで公平性と便宜を図っています。区分所有権のある施設以外の全施設も利用できるため、施設の設備グレードが標準以上の自社の全国リゾートホテルを予約利用が可能です。一方で会員以外の利用については、会員同伴のビジターを除いて利用を厳しく制限することで会員のメリットを強調しています。

共有性のデメリット

「入会時に不動産取得税の支払い必要」「毎年固定資産税がかかる」といったことです。また会員権価格や年会費は利用権方式の施設と比べた場合は、やや高額になっている点があります。

利用権方式のメリットとデメリット

利用権方式の会員制リゾートホテルは、運営方式もさまざまのため一概には言えない点が多いのですが、共通部分について見てみましょう。

利用権方式のメリット

やはり100万～150万円程度で入手、利用できるホテルが多いことです。予約申し込みは、利用チケットやカードでの利用に際して家族や知人を含めての利用に柔軟性があり初期支払い額の有効活用ができるでしょう。またポイント制の施設に関しては、すでに触れたように宿泊チャージの前払いと捉えることもでき便利な仕組みといえるでしょう。

コンドミニアム型を備えた施設（リロバケーションズ）の場合は、1室のリネン費用だけの負担で済み日本では数少ない長期滞在にも適しています。

利用権方式のデメリット

利用権方式のデメリットは「さまざまな理由があって利用をしない」「利用できない」といった場合に会員権の支払額が無駄になることです。「希望する時期に希望する施設の予約が取れない」「設備やサービス（食事含む）が納得できない」「仕事が忙しくて利用できない」などもデメリットになり得ます。退会すると預託金や保証金の一部は返却されますが「相当の支払い分は戻らない」と認識しておくことが必要です。

共有制の場合も譲渡する人が見つかれば「区分所有権の範囲で返却される」ということで、決して譲渡・売却のハードルは低くありません。しかし少し安心感を得られる人もいるでしょう。最後に「会員制リゾートホテル会員権を選ぶためにはどのようなことが必要か」について解説します。

どう選べば良い？

リゾート会員権を選ぶ前に「リゾート会員権を求める目的は何か」「年間の利用頻度は何回程度か」「同行や利用する親族や知人はいるか」などを最初に自問したうえで選定しましょう。目的は、例えば以下のようなものがあります。

自分の利用目的を十分に把握したうえで、「予算重視」の場合は利用権方式を、「長期保有を前提に予算もクリアできる」場合は共有制が向いているといえます。納得して利用するには「施設を見る」「テスト宿泊をする」といったことを行うことが大切です。また運営会社と担当者との信頼関係も大切となることは押さえておきましょう。