空室保証と家賃保証の違い｜物件に応じた使い分け方法を解説

不動産投資を検討している方にとって気になることは「空室になったときのリスクが心配」ということではないでしょうか？たしかに空室になってしまった場合は、家賃収入が減少してしまうため、ローンの返済金を別途用意する必要があります。実際に「不動産投資が失敗して自己破産」といった話も決して珍しい話ではありません。そのような方が知っておきたいのが「家賃保証」と「空室保証」です。

どちらも空室になった際のリスクを大きく軽減することができるものですが、家賃保証と空室保証は大きく異なります。本記事では、それぞれの特徴や違いを紹介しつつ状況に応じた使い分け方法についても詳しく解説していきます。

空室保証とは

空室保証とは、その名の通り空室が生じた際の家賃の一部を保証してもらうことです。主な特徴としては以下の3つです。

まずは、空室保証の3つの特徴について詳しく解説していきます。

1.オーナーと保証会社の契約

空室保証は、オーナーと保証会社が個別に契約を行うものです。管理会社や施工業者などと契約するのでなく空室保証を希望するオーナーが自ら保証会社と契約を提携しなければなりません。空室保証では、投資物件に空室が出た場合、空室の家賃の一部を保証会社がオーナーに対して支払う保険契約のような補償が行われます。

2.保証料は毎月定額制

空室保証は、毎月定額の保証料を保証会社に対して支払い保証会社に保証料を支払っている間は、保証会社の保証を受けることができます。なお金額は物件の条件によって異なり空室リスクが高い物件の場合には保証料は高くなる傾向です。一方で空室リスクが低い築浅の物件や駅近の物件などは、保証料が低くなります。

保険契約に近いイメージで物件に生じる空室リスクから算出された保証料を毎月支払っていくのが基本です。

3.管理・入居者募集はオーナーが行う

管理や入居者の募集は、基本的にオーナーが行うため、空室保証を引き受けている保証会社が管理や募集を行ってくれるわけではありません。この点は、家賃保証と大きな違いがあります。なお別途不動産管理会社と契約して管理を委託することも可能です。

家賃保証とは

家賃保証は、不動産会社とオーナーの契約になります。家賃保証の場合、部屋の空室の有無に関係なくオーナーへ部屋数に応じた毎月一定額が支払われるのが大きなポイントです。家賃保証の主な特徴は、以下の4つになります。

家賃保証の4つの特徴を詳しく確認していきましょう。

1.不動産会社との一括借上契約

家賃保証は、不動産会社との一括借上契約です。テレビCMで大手不動産会社が「30年一括借上」などと広告しているのを目にしたことがある人も多いのではないでしょうか？家賃保証契約においては、投資物件を丸々不動産会社へ貸してしまうのが大きな特徴です。空室保証では、オーナーが保証会社と個別に保証契約を行います。

一方、家賃保証では主に不動産を建築した不動産会社と建物を一括で貸し付ける契約を締結するのが大きな違いです。

2.満室の家賃収入×一定の料率が支払われる

家賃保証の大きな特徴は「空室状況にかかわらずオーナーに対して家賃が支払われる」という点です。満室の際の家賃収入に一定の料率を乗じた金額がオーナーに対して毎月支払われます。この料率部分が不動産会社の収入となり一般的には10～20％程度です。例えば建物全体で毎月200万円の家賃が見込める物件に20％の料率を乗じた場合、160万円が毎月オーナーへ支払われます。

空室の有無に関係なくあらかじめ決められた金額が支払われるのが大きな特徴です。ただし周辺の家賃相場が下がれば家賃は下がりますし料率が上がってしまうこともあります。料率が上がってしまった結果、「一括借上による家賃収入では借入金の返済ができない」といった人も数多くいるため、注意しましょう。

空室保証の保証料と比較すると家賃保証の料率はかなり高くなる点はデメリットです。

3.2年程度契約更新、料率の見直しも

一括借り上げの契約は、2年程度で更新される傾向にあります。更新の際に家賃保証の料率を見直されたり一方的に一括借上の契約を破棄してしまったりする業者も存在します。一括借上契約を締結しても必ず契約時の家賃が永遠に続くわけではない点には、十分に注意しましょう。

4.管理・入居者募集は不動産会社が行う

一括借り上げの場合、オーナーは不動産会社へ建物ごと貸し付けるため、入居者の募集や建物の管理などの運用は建物を借り上げた不動産会社が行います。家賃保証がついた一括借り上げの場合、オーナーは不動産会社へ任せっぱなしにすることもできます。満室の家賃収入に一定の料率を乗じた金額が自動的に入ってくるため、不動産経営は非常に簡単です。

空室保証と家賃保証の使い分け

空室保証と家賃保証は、それぞれに不動産の家賃収入保証を受けるものです。しかしそれぞれの使い分けはどのように行えばよいのでしょうか？状況に応じた使い分け方法について詳しく解説していきます。

入居者に不安を感じるなら家賃保証

「アパートやマンションに入居者が入るかどうか心配」という方は、家賃保証のほうがよいでしょう。なぜなら家賃保証は、入居者がいなくても不動会社から一括借り上げの賃料が入ってくるからです。入居者がゼロの場合でも家賃保証があれば一定の収入を確保でき契約を切られることさえなければ必ず収入が入ってきます。

また入居者も不動産会社が集めてくれるため「募集のノウハウがないから心配」という人に向いています。

入居率に自信のある物件は空室保証のほうがお得

「自分で入居者を集めることができる」「不動産経営には自信があるので入居率に心配はない」「好立地の物件だから必ず入居者は現れる」といった人は、空室保証のほうがよいでしょう。空室保証は、保証料を保証会社へ支払うだけで家賃総額の10～20％程度を不動産会社に取られてしまう家賃保証と比較して圧倒的に低コストです。

入居者を問題なく集められるのであればわざわざ高コストの空室保証を利用しなければならない理由はありません。入居者を集めることができる自信がある場合は、低コストで空室リスクに備えることができる空室保証を選択したほうが無難です。

まとめ

空室保証と家賃保証の違いをまとめると以下の通りです。

家賃保証は、不動産会社へ建物を丸々貸してしまうため、入居状況にかかわらず家賃がある程度入り管理や募集もすべて任せることが可能です。ただしその分だけ高コストになります。一方で空室保証は、低コストですが募集や管理は自分で行わなければなりません。そのため入居者募集や管理のノウハウがある場合は、低コストとなる空室保証を選択するほうが無難です。

家賃保証や空室保証を活用する際は、所有する不動産の入居状況やご自身の不動産経営のノウハウに合わせて最適な保証形態を選択するようにしましょう。