不動産投資
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本間貴志
本間貴志
ビジネス書に特化した編集会社のサラリーマン・ライターを経て、資産運用や税務の分野を専門とするライターとして活動。自主管理で賃貸経営をする不動産投資家の顔も持つ。

この記事では、不動産投資物件の種類別メリットとリスクを整理。そのうえで、高所得サラリーマンと相性のよい物件の種類を導き出します。新築物件・中古物件・マンション・アパート・区分・一棟・都心・地方……このなかから、あなたが選ぶべき種類はどれでしょうか。

新築物件VS中古物件 高所得サラリーマンに合う種類はどっち?

不動産投資をはじめるにあたって、新築物件と中古物件どちらを買おうか迷っている人は多いと思います。それぞれのメリットとリスクを比べていきます。

新築物件のメリットとリスク

新築物件のメリットをまとめると、次のようになります。

  • 真新しいという訴求力があるため、入居者募集で有利
  • 相場よりも割高な家賃に設定しやすい
  • 修繕費が抑えやすい
  • 築年数が少ないぶん売却しやすい

これらのメリットに対して、新築物件のリスクは「中古物件に比べると購入価格が高い(=利回りが低い)傾向がある」というものです。このリスクだけを見て「不動産投資で新築物件は買わない方がよい」との意見も散見されますが、新築物件・中古物件どちらがよいかはその人の属性や目的によります。

中古物件のメリットとリスク

中古物件のメリットをまとめると、次のようになります。

  • 購入価格を抑えやすい(=利回りが高い)傾向
  • 新築よりも物件数があるので選択肢が多い
  • 購入直後から家賃が入ってくる※オーナーチェンジ物件の場合

最後に挙げたメリットについて補足すると、オーナーチェンジ物件とは入居者と契約したままの状態で物件を売買することです。購入後に入居者募集をする手間も費用も省けます。一方、中古物件のリスクは次の通りです。

  • 築年数が経っているぶん修繕費がかさみやすい
  • 築古物件は空室リスクが高くなりやすい
  • 家賃相場が新築や築浅よりも安い傾向

新築物件と中古物件を比較しての結論

高所得サラリーマンと相性がよいのは、「新築物件または築浅の中古物件」です。一番の理由は、高所得サラリーマンは属性がよいため(金融機関の信用力があるため)、融資を受けやすい環境にあるからです。これを最大限活用するなら、建物の資産価値の高い新築物件または築浅物件を購入するのがよいでしょう。

また、高所得サラリーマンは多忙な人が多いため、「購入後の運用に手間をかけたくない」というニーズが強い傾向があります。そうすると、空室になっても入居者が決まりやすく、修繕の発生しにくい新築・築浅物件が向いていると考えられます。築古物件の場合、入居者がなかなか決まらなかったり、修繕が頻繁に発生してしまったりすると、管理会社とのやりとりが煩雑になることもあります。

マンションVSアパート・戸建て

同じ不動産投資でも、マンション(RC造・SRC造)と、アパート・戸建て(木造住宅)はメリットとリスクがだいぶ違ってきます。

マンション(RC造・SRC造)のメリットとリスク

マンション(RC造・SRC造)のメリットをまとめると、次のようになります。

  • (木造建築に比べて)法定耐用年数が長い
  • 建物の資産価値が高い
  • 建物の耐久性がある

上記のメリット1つ目の「法定耐用年数」とは、税務上で定められた建物の使用可能期間です。この期間に沿って建物の購入価格を毎年、経費化していくことができます。法定耐用年数は建物の構造で異なり、マンション(RC造・SRC造)は47年、アパート・戸建て(木造住宅)は22年とマンションの半分以下です。一般的に法定耐用年数が長いと「金融機関の融資を受けやすくなる」といわれます。

一方、マンションのリスクは木造住宅に比べて建物価格が割高なことです。これは坪あたりの建築コストが割高なためです。

アパートや戸建て(木造住宅)のメリットとリスク

アパートや戸建ての構造には、木造が採用されているケースが多いです。木造住宅のメリットをまとめると、次のようになります。

  • (マンションに比べると)購入価格が安い
  • リフォームがしやすい
  • 建物価格を短期間で経費化しやすい

最後に挙げた「短期間で経費化しやすい」というメリットの理由は、木造住宅は法定耐用年数が短いからです。建物価格が同じであれば耐用年数が短いほど、短期間で経費化していくことができます。とくに法定耐用年数の22年を過ぎている木造住宅は4年で建物価格を償却できます。

一方、木造住宅のリスクは建物の寿命が短いことです。この影響で購入後に「売却しにくい」「想定した期間、資産運用ができなかった」といった弊害が出てくる可能性があります。

マンションとアパートを比較しての結論

高所得サラリーマンのなかでも、とくに老後資金づくりのために不動産投資をしたい人は、マンションの方が相性がよいと考えられます。理由は、建物の寿命が長いため、築年数が経っても家賃を稼ぎやすいからです。

たとえば、35歳のサラリーマンが賃貸物件を購入し、65歳で退職した場合、築年数は30年です。マンションであれば耐用年数47年なので建物寿命にまだ余裕があります。しかし、木造住宅のアパートや戸建ては耐用年数が22年のため、築30年だと建替や大幅リフォームを検討しなければならない時期になります。これでは老後の重荷になりかねません。

区分マンションVS一棟マンション

ここまでの内容で、高所得サラリーマンと相性がよいのは「新築または築浅のマンション」ということが確認できました。ただ一口にマンションといっても区分マンションと一棟マンションがあります。どちらを選択するべきでしょうか。

そもそも区分マンションとは?一棟マンションとは?

区分マンションというのは、マンションのうちの1つの居室のことです。あるマンションの1101号室を購入するといったスタイルが区分マンション経営になります。

これに対して、一棟マンションはマンションをまるごと購入するスタイルです。すべての居室はもちろん、エレベーターやエントランスなどの共用部、駐車場・駐輪場なども所有するのが一般的です。

区分マンションと一棟マンションを比較しての結論

サラリーマンと相性がよいのは区分マンションで、理由は「管理が楽なこと」にあります。サラリーマンが不動産投資をする場合、トラブル対応や入居者募集などの管理業務は管理会社にアウトソースするケースが多いです。区分マンションの場合は重要な事柄を管理会社と共有しておけば、後はほったらかしに近い状態で運用することが可能です。

これに対して一棟マンションは、管理会社に委託しても連絡事項や決済などの業務が煩雑です。この業務がサラリーマンの仕事に悪影響になる可能性もあるため、区分マンションを選んだ方が無難です。

都心・郊外・地方……高所得サラリーマンに合うのは都心マンション

このほか、不動産投資の種類には、「都心・郊外・地方」もあります。このうち、一番値が張るのは地価の高い都心、もっともリーズナブルなのは地価が安い地方です(建物の仕様や延べ床面積が同じ場合)。そのため、融資で有利な高所得サラリーマンと相性がよいのは都心マンションといえます。都心は将来の人口推移が安定しているため、空室リスクが低いのが魅力です。

まとめ

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、「どれを選ぶとベストか」はその人の属性や目的で変わってきます。ここで解説してきた通り、高所得サラリーマンだと新築(または築浅)の都心区分マンションがおすすめです。とくに所得税や相続税の節税を意識する人、老後資金をつくりたい人とは好相性でしょう。

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