都心5区の空室率はなぜ低い?区分マンションに投資するメリットや投資事例も解説!
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八木チエ
八木チエ
株式会社エワルエージェント 代表取締役|宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナーなどの資格を持ち、中立的な立場で不動産投資に関連する情報をお届けします。書籍、メディアなどに記事掲載の実績多数。

不動産投資での最重要ポイントは、空室リスクの軽減です。空室になればその分の家賃収入は入らないため、できるだけ空室とならないよう入居者の需要の高いエリアへの投資を検討することは当然といえるでしょう。2010年ごろから日本の人口が減少傾向といわれている中でも、都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)の区分マンションは空室率が低い傾向です。

そのため多くの投資者がこぞって投資したがるエリアといえるでしょう。そこで今回は、都心5区の空室率が低い理由や区分マンションに投資するメリットについて投資事例を交えながら解説します。都心の物件への投資に興味のある方や空室リスクを軽減するための対策について知りたい方は、ぜひご一読ください。

都心5区の区分マンションの空室率は低い

都心5区の区分マンションは、一般的に空室率が低い点が特徴的です。しかし、空室が続くとその間の家賃収入がゼロになりローンを組んでいる場合は返済が滞る原因となりかねません。そのため高い空室率は、不動産投資の最大の懸念事項です。

また空室率の高さは、安定的な家賃収入に影響を与えるだけでなく出口戦略としての売却のしにくさや資産価値の下落の観点などから大きなディスアドバンテージとなります。しかし都心の区分マンションは、郊外よりも不動産価格における土地の割合が大きいため、数十年先の売却を見越しても地価は安定的に推移するという予測です。

東京都が発表している「東京都区市町村別の人口の予測」によると新宿区は2025年、渋谷区は2030年、千代田区・中央区・港区の人口は2040年まで増加傾向と予想されています。そのため都心の地価や空室率は安定的に推移する可能性も高く、今後も都心の不動産に対する投資家からの熱量はさらに高まるといえます。

都心5区の区分マンションの空室率が低い理由

なぜ都心の賃貸需要は高いのでしょうか。この章では、都心5区の区分マンションの空室率が低い3つの代表的な理由をみていきましょう。

通勤時間を短くするため

労働政策研究・研修機構の「早わかり グラフでみる長期労働統計」によると2020年の段階で共働きは1,240万世帯もあり専業主婦世帯数(571万世帯)を2倍以上でした。共働き世帯の増加に伴い職住近接の環境が重要視されています。なぜなら仕事と家庭や育児を両立させるには、職場と住まいが近いほうが時間的身体的な負担が軽減されるからです。

また近年は一般世帯のみなら単身世帯でも住まいを職場の近くにしたい希望も少なくありません。新型コロナウィルスの影響によりテレワークや在宅勤務の機会が増え通勤時間の不必要性を痛感した人たちが通勤時間を短くするために職場の近くへの引っ越しを検討したためといわれています。またライフスタイルの変化や単身向け賃貸が充実してきたことにより家賃上昇を抑制できている点も一因です。

少子化による大学キャンパスの都心回帰

かつては、静かで広い研究向きの大学キャンパスを求めて郊外に移転する動きがありました。しかし近年は少子化の影響で大学が学生を確保できなくなり都心回帰する大学が目立っています。例えば青山学院大学や東洋大学、共立女子大学などは高層校舎になりました。さらに2016年は東京理科大学や杏林大学なども都心キャンパスを構えています。

キャンパス移転に伴う人口移動は、数千人規模が予想されるため、都心の賃貸需要が増加する一方で郊外の賃貸需要は低下傾向といえるでしょう。アクセス面で都心のほうが便利なだけでなく高層化によりスペースの確保もしやすいことが少子化時の学生募集に有利な要因です。

晩婚化・未婚化

少子化の進行は晩婚化・未婚化もその原因の一つです。厚生労働省が2019年に発表した「人口統計調査 人口動態統計 確定数 婚姻」によると2019年の平均初婚年齢は1985年と比べて男性が3.0歳、女性が4.1歳上昇していると明らかになりました。初婚年齢の上昇に伴い母親の平均出生児年齢も上がっています。

依然として晩婚化や未婚化の改善の兆しは見えていないことから一生賃貸住宅に住み続ける人口が増える可能性が指摘されています。

都心5区の区分マンションのメリット

都心5区の空室率が低い理由が理解できたところで次は具体的なメリットについてです。代表的な4つのメリットをみていきましょう。

賃貸ニーズが高い

都心のマンションは、物件が古くなっても立地が良ければ賃貸ニーズが高い点がメリットです。新築のマンションでも時間の経過に伴い物件は劣化し損壊の可能性が生じます。利便性の低い立地のマンションの場合は、築年数が経過すると賃貸ニーズの需要も低下しがちですが、都心は職住近接である点が大きなアドバンテージとなって多少物件が古くても賃貸ニーズの低下度合いは緩やかになる傾向があります。

都心5区の物件は、特にオフィスとのアクセスの良さが期待できるため、長期的に家賃収入を得る確率が上がり効率的な資産運用が実現可能です。

立地が良い

都心は、どこに住んでも立地が良い傾向にあります。例えば企業が集中するオフィス街に近く、駅からの徒歩でアクセスしやすい点が特徴的です。また生活面でもスーパーやコンビニ、郵便局やATMといったものが身近である点も大きなメリットといえます。都心の中でもエリアごとに人気に差はあるものの駅にこだわりがなければどこに住んでも近くに駅や停留所があるため、入居者がつきやすいでしょう。

融資条件が良い

都心5区の中でも利便性が高く入居者に人気の高いエリアの場合、融資条件がよくなる可能性もメリットの一つです。万が一ローンの支払いができなくなった場合、金融機関はマンションを競売にかけて資金を回収します。その点、都心マンションは賃貸ニーズが高く一定の金額で売却できると期待されるため、金融機関としては損失を被る確率が低くなるでしょう。

そのため都心5区では、中古マンションでも低金利かつ好条件で融資を受けられる可能性が高くなります。

家賃が高い

都心5区は、家賃が多少高くても住みたい人が多いため、まとまった家賃収入を得ることが可能です。都心とそれ以外のエリアでは同じ間取りであっても家賃に差があるケースがあります。すべての区分マンションに該当することではありませんが、エリアによって収入に大きな違いがある点は留意しておきたいポイントです。

区分マンションにおける空室率の増加を防ぐには

最後に人口減少が進む日本において空室率の増加を防ぐうえで重要な具体的な対策事例を解説します。

高齢者向け物件としてのアピールする

マンションの中には、高齢者にターゲットを絞った物件があります。一般的に高齢者への賃貸は、事故物件の可能性が危惧されますが、高齢者で住居に困っている人も少なくありません。そのため高い需要が見込まれるとされています。また高齢者歓迎の物件は、騒音トラブルや若者の多い環境を避けたい他の入居者からの需要がある点も特徴的です。

空室保証サービス・サブリースの活用

空室保証サービスとは、空室時の家賃を保証してもらえるサービス。サブリースとは、サブリース会社が物件を一括借り上げして家賃収入を補償するサービスです。これらの補償制度を活用すれば安全性を保ちながら理想とする経営スタイルが期待できるでしょう。

まとめ

今回は、都心5区の空室率が低い理由や区分マンションに投資するメリットに関して投資事例を交えながら解説しました。少子高齢化が進み日本の賃貸需要の低下が懸念されています。一方で充実した医療を求めて高齢者の入居需要が増えることやキャンパスの都心回帰などの加速化がなされ都心のマンション需要は高まる可能性もあるでしょう。

日本の将来を見越し空室率を抑えた不動産運用をするには、時流に沿った需要を汲み取り柔軟性のある投資戦略を練ることが重要です。都心だからこそできる利便性やニーズの高さなどのメリットを活かしながら今回紹介した内容をぜひご自身の不動産投資にお役立てください。

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