ローン完済後にすべきこと|抵当権解除は自分でできる?
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住宅ローンや不動産投資ローンなどの不動産を担保にするローンを完済した後「お金さえ返してしまえば何もしなくてもいい」と思っている人は多いかもしれません。たしかにローン完済後は、返済をする必要はありませんが担保に入れたときに設定した抵当権は自分で解除することが必要です。そこで本記事では、ローン完済後にすべきことと抵当権の解除方法について詳しく解説していきます。

ローン完済後にすべきこと

住宅ローンや不動産投資ローンを完済した後には、以下の2つの手続きを自分で行わなければなりません。

  • 抵当権の解除手続き
  • 火災保険の質権設定解除手続き

金融機関によっては、これら2つの手続きについて完済後に何も教えてくれず借主が気づかないまま抵当権や質権が設定されたままになっていることも少なくありません。ここでは、ローン完済後にすべき2つのことについて詳しく解説していきます。

抵当権の解除手続き

不動産投資ローンを借りると購入する不動産は、銀行の担保として提供しなければなりません。なぜなら銀行は、融資金が返済されない場合に担保に入れた不動産を差し押さえて融資金の返済に充てたり担保に入れることで金融機関に黙って勝手に不動産を売却することを防いだりすることができるからです。銀行の担保に入るということは、当該不動産に対して抵当権を設定するということになります。

ローンを完済したら抵当権を設定している理由がなくなるため、抵当権は解除することが可能です。しかし抵当権の解除手続きは、完済したら後に銀行が自動で行ってくれるわけではありません。抵当権を解除したい場合は、まず銀行へ抵当権解除するための書類をもらうことが必要です。そのうえで「自分で手続きする」「司法書士に依頼する」といった2つの方法があります。

火災保険の質権設定解除手続き

ローンによっては、火災保険に質権が設定されていることがあります。火災保険の質権とは、建物が火災などで万が一のことがあり保険金が支払われた場合、その保険金を金融機関が質として取ることができる権利です。火災保険の保険金がまず質権を設定した銀行へ入金となるため、銀行側としては借り入れした人が残債のあるローンを放置し保険金を持ったまま逃げてしまうリスクを防ぐことができます。

ローンが完済した後は、銀行が質権設定をする必要がなくなるため、保険会社へ連絡して質権設定を解除する手続きが必要です。質権設定の解除手続きは、保険会社へ連絡して一筆書くだけのため、抵当権の設定のように費用や手間もかかりません。

抵当権を解除する方法

抵当権は、自分で解除の手続きをすることも可能です。お金を借りたとき(設定したとき)のように「融資実行と同時に法務局へ受け付けてもらわなければならない」ということはありません。そのため解除に余計なお金をかけたくない人は、自分でゆっくりと手続きを進めるのがよいでしょう。ここからは、抵当権解除を自分で行う方法を紹介します。

抵当権解除手続きの費用はいくら?

抵当権の解除手続きにかかる費用は、登記申請の登録免許税と司法書士への報酬と雑費だけです。

  • 登録免許税:2,000円(土地1筆、建物1筆の場合)
  • 司法書士報酬:1万~3万円程度(司法書士によって異なります)
  • 雑費(謄本取得費用、郵送費等):2,000円程度

登録免許税は不動産1つにつき1,000円なので、土地が2筆に分かれている場合には土地だけで2,000円かかります。
抵当権解除後の謄本は必ずしも取る必要はありませんが、取得する場合には一通480円かかりますし、何も言わなければ司法書士は解除完了後に取得するのが一般的です。
司法書士に依頼した場合には合計で1万5,000~3万5,000円程度、自分で手続きした場合は約2,000円+雑費で抵当権を解除することができます。

自分で抵当権を解除する際の手続方法

抵当権の解除は、自分で手続きすることも可能です。まずは、住宅ローン完済後に金融機関から送られてくる以下の書類をまず手元に用意しましょう。

  • 弁済証書(解除証書)
  • 登記済証または登記識別情報
  • 登記事項全部証明書
  • 委任状

なお、金融機関によっては完済後に弁済証書(解除証書)を送ってこないこともあるので、その場合には自分で金融機関へ「弁済証書を送ってほしい」と問い合わせましょう。
次に登記事項全部証明書を法務局のWEBサイトから入手し必要事項を登記申請書へ記入。これらの書類を持参し印鑑(認印でOK)を持って不動産が所在する管轄の法務局へ訪問すれば解除の手続きを進めることができます。書類の書き方が分からない場合には、法務局の担当者が丁寧に教えてくれますが法務多くの法務局では登記相談が予約制になっていることが少なくありません。
例えば、東京法務局などは完全予約制です。予約制となっている法務局の場合は、突然訪問しても相談できない可能性がありますので事前に電話で確認してから訪問するのが無難です。

地域によって違いがあるものの、特に問題なければ解除の届出から10日程度で抵当権が解除されます。なお自分で手続きをするのが面倒な場合は、費用を支払って司法書士へ依頼すれば簡単に手続きすることが可能です。

完済後に抵当権を解除するメリット

ローン完済後には、必ずしも抵当権を解除する必要はありません。人によっては「お金がかかるならそのまま放っておけばいいのでは?」と思った人もいるのではないでしょうか。しかし抵当権を解除しておくことで以下のようなメリットがあります。

  • 次の物件購入時の融資審査で有利になる
  • 担保割れ物件でも購入できる
  • 不動産を売却することができる

ローン完済後に抵当権を解除することの3つのメリットについて詳しく解説していきます。

次の物件の審査で有利になる

抵当権を解除しておけば次の物件を購入する際の審査が有利になります。完済していたとしても登記の流用が行われている場合、担保価値が下がる可能性があるため、「あらかじめ抵当権を解除しておいた方が担保評価額が高くなる可能性があります。

担保割れ物件でも購入できる

抵当権を解除し次の物件購入時に担保として提供できる準備をしておくことで担保割れ物件の場合も購入を検討することができます。例えば担保評価額4,000万円しかない中古物件の販売価格が6,000万円の場合、2,000万円は担保割れです。銀行は、担保評価額の範囲内までしか融資をしない傾向のため、担保評価額が4,000万円であれば融資金額は4,000万円までとなり2,000万円は不足します。

このときに抵当権が解除された不動産を追加担保に入れることでその物件の評価額が2,000万円以上あれば担保割れを解消することが期待できるでしょう。中古物件などは、建物の評価額が出ない傾向のため、担保割れになることがよくあります。しかしその際も完済した物件の抵当権を解除しておけば速やかに追加担保を金融機関に提供し担保割れの中古物件でもスムーズに購入することが可能です。

売却することができる

抵当権が設定された物件は、売却することができません。そのため抵当権を解除しておかないと当該不動産を売却することができなくなります。もちろん売却手続きを進めるタイミングで解除の手続きを同時進行ですることも可能です。しかし抵当権の解除手続きは銀行から書類を集めるなど時間がかかるため、急いで売買を成立させたいときに機を逸してしまう可能性があります。

ローン完済時に抵当権を解除しておけば「不動産を売却してまとまったお金を手にしたい」というときでも速やかに売却手続きを終えて資金を手にすることが可能です。

忘れずに抵当権と火災保険の質権設定を解除しよう

ローン完済後には、抵当権の解除手続きと火災保険の質権設定を解除する手続きが必要です。抵当権解除しておけば不動産をスムーズに売却できたり次の物件を購入する際にも審査を有利に進めたりすることが期待できます。抵当権の解除方法は「自分で行う」「司法書士へ依頼する」の2つです。平日時間が取れる人であれば自分で手続きすることにより抵当権抹消費用を節約することができます。

しかし司法書士へ依頼したとしても2万円程度の費用で解除してもらうことができるため、多忙な人は任せてしまったほうが安心です。ローンを完済しても抵当権抹消や火災保険の質権解除手続きは、自分で行わなければいけません。そのまま放置しても特に問題はありませんがいざというとき迅速に対応できるようローン完済後は、抵当権や質権は早めに抹消しておきましょう。

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