マンションやアパートなどの収益物件を購入して家賃収入を目指すのが不動産投資ですが、始めるとなると数千万円規模の初期投資をしなければならず、今すぐ手軽にはいきません。不動産投資をやめようと思った時にも物件の売却をしなければならないため、始める時だけでなく終える時も手間がかかることは否めません。
こうした現物不動産投資に対して、間接的な不動産投資として知られているのが不動産投資信託「REIT」です。いつでも手軽に始められて、やめる時も保有しているREITを売るだけなので、とても簡単です。それでいて銀行預金よりははるかに高い利回りが得られるものが多く、不動産投資に関心がない人からも注目を集めています。
不動産投資をお考えの方にとってのREITは、手軽に始められる不動産投資の疑似体験ともいえます。当記事では、そんなREITの魅力とリスクをご紹介したうえで、現物不動産投資との比較をしていきます。
## 間接的な不動産投資ができるREITの基本
REITとは運用対象が不動産に特化した投資信託のことです。投資家から集めたお金を元手に不動産を購入し、その不動産から得られる家賃収入や売却時の売却益を投資家に分配します。投資家にとっては高額の不動産を自ら購入する必要がなく、小口化されたREITを購入することで間接的な不動産投資に参入できるメリットがあります。
また、REITのなかには証券取引所に上場されている銘柄群があります。東証に上場されているREITのことはJ-REITと呼ばれ、上場銘柄なので株と全く同じ感覚で売買が可能です。安定した利回りや運用の透明性など、当記事ではREITのなかでもJ-REITを推奨しているので、以後の解説はJ-REITについてです。
## J-REIT投資の特徴、メリット＆デメリット
J-REITは上場している金融商品で、投資家が売買しているのは証券です。その証券を保有している人は「不動産を運用した収益を受け取る権利」があるので、投資家はその権利に基づいて分配金を受けとります。それでは、J-REITのメリットとデメリットについて整理しましょう。
### J-REITのメリット
・少額から投資可能
J-REITは銘柄にもよりますが、数万円から購入できるものもあり、高くても100万円以下です。数千万円の投資規模になる現物の不動産投資と比べると、かなりの少額で始められます。
・比較的低リスクで利回りが安定している
J-REITを運営している投資法人は運用対象である不動産を保有しているため、仮に倒産など経営が行き詰っても財産は残ります。過去にJ-REITの破綻事例もありますが、他のJ-REITと合併したことによって投資家の利益を守られました。一般の上場企業であれば、破綻して株が紙切れ同然になってしまうことも考えると、J-REITは比較的低リスクであるといえます。
また、その一方でJ-REIT全体の平均でも4％台の利回りを維持しており（2020年10月現在）、この安定した利回りも魅力的です。
・流動性が高い
上場しているJ-REITは取引所で簡単に売買ができるため、欲しい時に買えて思い通りの時に売ることができます。現物不動産のように買い手を探す必要もなく、とても流動性の高い金融商品です。
・収益の9割以上が分配されて透明性が高い
J-REITには収益の9割以上を分配すると法人税がかからない仕組みがあるため、内部留保など分配側のさじ加減で分配金が減ってしまうことがありません。
### J-REITのデメリット
・現物を保有しないので「奥の手」は使えない
J-REITはあくまでも「不動産から得られた収益を受け取る権利」を保有しているだけであり、不動産を所有しているわけではありません。将来は自分が住む選択肢を持っておくといった、現物の「奥の手」は使えません。
・融資を利用できない
現物不動産投資では金融機関の融資を利用できますが、J-REIT投資で融資を引き出すことはできません。あくまでも自己資金のみです。
・利回りがずば抜けて高くなることはない
J-REIT全体の平均利回りは4％台であると述べました。この利回りは長らく続いており、ここから大きく利回りが崩れる可能性が低く、ずば抜けて高くなることも考えにくいでしょう。
## 現物不動産投資との比較
J-REITと現物不動産を比較すると、現物投資は融資を利用できるので資金効率は圧倒的に高くなります。10％程度の自己資金で残りの90％を融資で調達すれば、わずか10％の自己資金で不動産経営を行うことができ、得られる家賃収入は満額です。現物投資には自己資金利回りという概念があり、この例だと自己資金利回りは10倍になります。これはレバレッジ効果と呼ばれ、実現できるのは現物投資だけです。
また、J-REITは現物を保有しないため、最終的に自分で住む選択肢はありません。融資を利用しながら長期的な資産形成に取り組んでいくという投資スタイルには不向きです。現物不動産では安く物件を購入できた時に10％を超えるような高い利回りを出せることがあります。これは不動産投資の夢のある部分だといえますが、J-REITにそういった「サプライズ」はありません。
その一方で、J-REITはとても手軽に売買ができるため、証券会社の口座があれば「今日から始めたい」と思ったとしても実現できます。投資には終える時いわゆる出口も重要なのですが、J-REITは売り注文を出すだけです。現物の不動産は買い手を探して、買い手候補への内覧対応や価格交渉など、多くのステップを踏まなければなりません。
現物不動産を1件だけ保有している投資家はその物件と運命共同体となりますが、J-REITは投資法人が複数の不動産に分散投資をしているため、J-REITを持っているだけでリスク分散効果が得られます。不動産の取り扱いや売買判断などを他人任せにして安全に資産運用をしたい方にとって、そのニーズに応えてくれるのはJ-REITです。
## J-REIT銘柄選びのポイント
J-REITには、運用している不動産によって以下の6つの種類があります。
①住宅
②オフィス
③商業施設
④物流施設
⑤ホテル
⑥ヘルスケア
これら以外に、複数のカテゴリーにまたがって運用している銘柄もあります。インバウンド需要が高まっていた時期はホテルや商業施設のJ-REITが活況を呈していたのですが、「コロナショック」で様相は一変しました。巣ごもり需要によって物流施設や住宅のJ-REIT堅調になり、ホテルや商業施設と入れ替わるような勢力図となりました。
このようにJ-REITのなかでもカテゴリーによって浮沈が起きることがあるため、今後に向けた需要が多くなりそうなものを選ぶ必要があります。今後は介護市場が拡大するのであればヘルスケアのJ-REIT、人の往来が再開すれば観光業が復活するのでホテルのJ-REIT、といった具合です。
こうした種類別のJ-REITを選ぶことにリスクを感じる方は、J-REIT全体の値動きを示す東証REIT指数に連動する投資信託があるので、それを購入するのもひとつの手です。
## J-REIT投資の始め方
J-REIT投資を始める方法は、とても簡単です。株式売買が可能な証券会社の口座を開設して、そこに必要な資金を入金すればすぐに注文を出すことができます。東証の取引時間は平日の9時から11時半、12時半から15時なので、この時間内であればすぐに注文を成立させることも可能です。その時間帯以外であっても指値注文といって「この銘柄をこの価格で買いたい」という注文を出しておけば、東証が取引時間になった時にその注文が出され、指定した条件になった時に注文が成立します。
逆にJ-REITを手放すのも簡単で、新規買い注文を出すのと同様の操作で保有銘柄の売り注文を出すだけです。こちらも取引時間であればすぐに売買を成立させることができますし、指値による注文も可能です。
## それぞれに長所があるので、うまく使い分けるのがベスト
現物不動産投資に対して、間接的な不動産投資として知られるREITについて（当記事は主にJ-REITについて）その比較を交えながら解説してきました。当記事を読んで現物とJ-REITのそれぞれに長所があって、目的に応じて使い分けるべきだと感じられたのではないでしょうか。少額から始めたい方はJ-REIT、その後資金を投じて本格的な不動産投資をやってみたいと思われたら現物不動産投資に進出するなど、段階を踏んで使い分けるのもひとつの考え方だと思います。
重要なのはそれぞれに対する正しい知識であり、それを十分理解したうえで取り組めば、現物不動産であってもJ-REITであっても資産を増やす強い味方になってくれるはずです。
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