賃貸管理
(画像=naka/stock.adobe.com)

不動産投資においては、物件の管理を賃貸管理会社(以下「管理会社」といいます)に委託する形態とオーナー自身が直接管理をする形態の2つがあります。後者の形態を一般的に「自主管理」と言いますが建物に詳しい建設会社やプロの不動産投資家でない限り自主管理は困難さやコストパフォーマンスの観点から現実的とは言えません。

なぜなら自主管理の場合は、入居者からの多種多様な問い合わせや要望に迅速かつ適切に対応する必要があるからです。例えば自主管理をするならば入居者間のトラブルや専有部内の修繕(エアコンや給湯器の故障など)、漏水といった問い合わせが24時間365日いつあるか分かりません。また入居者の家賃滞納や退去時の敷金精算に関する交渉、空室の入居者募集もオーナー自身で対応することが必要です。

そのため物件の管理はプロである管理会社に委託しオーナーは不動産経営に専念するのが合理的と言えるでしょう。管理会社は、不動産投資の成功の鍵を握る非常に重要な存在にもかかわらず質の良し悪しを見極めることができず物件のポテンシャルを活かしきれていない投資家も少なくありません。では、どのような管理会社が優秀と言えるのでしょうか。

本記事では、管理会社を選ぶ際、判断基準や優秀な管理会社の特徴を解説していきます。

管理会社とは?

管理会社とは、オーナーとの業務委託契約に基づき物件の運営管理を代行する会社を言います。管理会社の具体的な仕事は以下のようなものです。

  • 共用部の清掃および巡回
  • 入居者からの各種問い合わせ
  • クレーム対応
  • 空室の入居者募集
  • 物件の収支管理など

言い換えると不動産経営における実務のあらゆるものをオーナーの指示のもとで代行するのが管理会社です。不動産経営の成否は、管理会社の質によって決まります。なぜならオーナー自身がすばやく適切な経営判断を下したとしても実行するのは管理会社だからです。例えばトラブルやクレームが発生した際に入居者と直接やりとりをするのは管理会社。

空室が出た際に募集情報を市場に出したり営業活動をしたりするのも管理会社です。つまり管理会社の入居者対応の良し悪しで入居者の住み心地や物件に関する印象が大きく左右されたり空室が出た際の対応スピードや情報拡散力で空室期間の長短が決まったりします。そのため管理会社の良し悪しが不動産投資の命と言っても過言ではありません。

優秀な管理会社の4つの特徴

管理会社の重要性について解説しつつ具体的に優秀な管理会社を見極める観点を紹介します。「入居率が低い」「空室期間が長い」「共用部の管理が甘い」といった管理上の問題を抱えている場合、管理会社に原因があるケースも少なくありません。優秀な管理会社の特徴は、以下の4つです。

  • 対応が早い
  • 客付力がある
  • 家賃滞納の対応に強い
  • 管理プランが多様

対応が早い

賃貸管理においては、対応の質だけでなくスピードも同様に重要です。なぜなら入居者対応(特にクレーム)、修繕、空室の募集活動といった賃貸管理の根幹をなす業務のいずれをとっても対応が遅れると致命的な問題に発展するリスクがあるからです。例えば「夏場に入居者からエアコンが故障した」という問い合わせが入った場合、即座に修理や冷風機の手配をしなければ入居者の生活がままならなくなります。

入居者からの対応に遅れが生じると2次クレームや退去といった事態にも発展しかねません。空室の募集活動においても同様で対応が遅れることによって長期空室化や賃料の大幅下落などリスクシナリオも想定されます。そのため対応スピードやオーナーからのレスポンスが早い管理会社は、優秀な管理会社としての特徴があると言えるでしょう。

客付力がある

「客付力」とは、早期に空室を埋める力のことを指します。不動産投資の主たる収入源は、賃料収入のため、賃料が入らない空室期間を可能な限り短くすることは至上命題。特に区分マンションにおいては、空室率は0%か100%です。固定費(管理費および修繕積立金、税金など)は、賃借人の有無にかかわらず発生するため、空室が長期化するとローン返済がなくても月次ベースで赤字が確定します。

そのため管理会社の客付力は不動産投資の生命線とも言えるほど重要です。それでは、客付力の有無はどのように判断すればよいのでしょうか。客付力の有無は、その管理会社の平均空室日数および平均入居率が基準となります。例えば平均空室日数は短いほど良く平均入居率は高いほど良好と言えるでしょう。

具体的には、平均空室日数は1ヵ月以内であれば良好、平均入居率は90%が最低ラインで95%以上あるのが理想です。なお管理会社が取り扱う物件の所在エリアやグレードによって数字の良し悪しが異なるため、上記の数字はあくまで目安となります。さらに「管理会社がどのような方法で入居者募集活動をしているか」という点も重要です。

ネット上に空室の情報を掲載しているのみでは入居者募集活動として万全とは言えません。なぜなら新着の空室物件の情報が日々更新され募集開始から日数が経過するにつれてその住戸の情報が埋もれてしまうからです。そのためネット掲載に加えて賃貸仲介会社に対して「いかに情報を広く訴求しているか」という点も確認しましょう。

例えば空室が出た際に住戸の募集図面を持って賃貸仲介会社に直接訪問営業をしに行く訴求活動をしている管理会社は客付に注力していると言えます。実際お客様に住戸の提案をするのは、賃貸仲介会社のため、彼らに直接働きかけ動いてもらえるような環境を作れている管理会社は客付力があると言えるでしょう。

国立社会保障・人口問題研究所が公表している「日本の将来推計人口(平成29年推計)」によると中位仮定で2040年の推計人口は1億1,092万人、2060年は9,284万人です。国内全体では人口減少が進んでいくことが予測されているため、空室率が上昇することも見込まれます。そのため良好な数字を出しており精力的な営業活動を行っている管理会社に管理を委託することが重要です。

家賃滞納の対応に強い

賃料収入は、不動産投資の主たる収入源のため、賃借人がいても賃料の支払滞納があると収入が減ってしまいます。そのため「管理会社が家賃滞納に対してどのような対策を講じているか」について確認しましょう。管理会社が講じることができる家賃滞納への対策としては、以下のようなものが挙げられます。

  • オーナーへの賃料支払保証
  • 賃借人に家賃保証会社への加入を必須とする
  • 入居時の審査を厳しくする

これらいずれかの対策を講じオーナーに対する賃料送金が滞ることのない仕組みを構築している管理会社は家賃滞納の対応が強いです。

管理プランが多様

管理プランは、オーナーの管理に関する知識や運営に対して持ちたい裁量の程度に応じて幅広いものがあることが理想です。例えばオーナーのニーズは以下のように多岐にわたります。

  • 知識があまりないため手数料を多く払ってでも管理を全面的に任せたい
  • 空室リスクをとりたくないためサブリースをしてほしい
  • 事務的な業務の代行のみでいいため手数料を安く抑えたい

オーナーのニーズに合わせて多様な管理プランの用意がある管理会社のほうがコストパフォーマンスの最大化を図りやすいです。そのため自分の不動産投資家としての知識レベルや不動産経営に割ける時間の多寡に対応した管理プランを用意できる管理会社を選びましょう。

管理会社は満室経営に不可欠のパートナー

管理会社は、不動産投資の成功を大きく左右する存在です。管理会社の対応の質やスピードによって空室日数や入居者の満足度をはじめ物件の経営および運営全般の成否が変わってきます。そのため管理会社は成功する不動産投資における不可欠のパートナーと言っても過言ではありません。オーナーとして優秀な管理会社を見極め、彼らと良好な関係を築くことで自分の不動産投資をより万全かつ豊かなものに近づけましょう。

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