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新井智美
新井智美
トータルマネーコンサルタント CFP®、一級FP技能士(資産運用)、DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員 個人向け相談(資産運用・保険診断・税金相談・相続対策・家計診断・ローン住宅購入のアドバイス)の他、資産運用など上記相談内容にまつわるセミナー講師(企業向け・サークル、団体向け)を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。

目次

  1. 1.地方の一棟物件か?都心の区分マンションか?
    1. 1-1.地方物件と都心物件の利回りと売却価格の比較
  2. 2.低利回りでも都心の区分マンションに投資するべき5つの理由
    1. 2-1.流動性の高さ
    2. 2-2.賃貸需要の旺盛さ
    3. 2-3.管理手間の少なさ
    4. 2-4.分散投資できる
    5. 2-5.資産価値の落ちにくさ
  3. 3.東京23区の中でも都心5区の強みとは
  4. 4.本業との両立を考えるなら都心の区分マンション
  5. 5.都心の区分マンションに関するQ&A
    1. Q1:築年数の古い中古マンションの注意点は何でしょうか?
    2. Q2:中古マンションの売るタイミングについて
    3. Q3:中古マンションが取り壊されるとき何が残るのか?

不動産投資を始めるにあたっては、まず投資目的および投資方針を定めることが必要です。しかし「一棟物件と区分マンションのいずれを投資対象とするか」と迷っている投資家も多いのではないでしょうか。どちらの投資対象を選択するかで投資手法や投資のゴール、狙うべきキャッシュポイントおよび利回りなどはすべて異なります。

一般の個人投資家が副業として不動産投資を行う場合は、利回りが低いとしても都心の区分マンションを投資対象にするのがおすすめです。「都心または地方」「一棟または区分」といういくつかの組み合わせの中で都心の区分マンションに投資を推進する理由はどうしてでしょうか。本記事では、低利回りでも都心の区分マンションを推進する理由や優位性について解説します。

1.地方の一棟物件か?都心の区分マンションか?

一棟物件に投資をする場合は、価格の観点から地方または郊外、区分マンションの場合は供給量および投資規模の観点から都心部の物件になる傾向があります。一棟物件は、都心だと5億円あるいは10億円以上の融資またはキャッシュが必要になる場合も少なくありません。一方区分マンションは地方だと供給量が少なく賃料が安いため投資の規模を拡大しにくい点が特徴です。

いずれもメリットおよびデメリットがそれぞれにあります。例えば地方の一棟物件は投資よりも経営の側面のほうが強く管理手間が多くかかりがちです。しかし都心の区分マンションよりも高い利回りや多くのキャッシュフローを出しやすいと言えます。一方都心の区分マンションは、地方の一棟物件ほどの高利回りを実現するのは困難です。しかし管理手間が少なく投資としての安定性が高いと言えます。

1-1.地方物件と都心物件の利回りと売却価格の比較

実際に、「健美家」が発表した2020年のデータを見ると、地方の一棟マンションと都心の区分マンションの利回りと売却価格には以下のような違いがあることが読み取れます。相対的に地方の一棟マンションのほうは利回りが良く、都心の区分マンションにおいては、地方の一棟マンションほどの利回りは得られていません。

<地方の一棟マンションの利回りと売却価格>

利回り 売却価格
札幌市 8.94% 1億2,810万円
仙台市 8.31% 1億6,046万円
名古屋市 7.90% 1億8,628万円
京都市 7.57% 1億5,006万円
大阪市 8.54% 1億4,760万円
神戸市 8.48% 9,884万円
広島市 7.39% 1億7,219万円
福岡市 6.76% 2億1,204万円

出典:不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家(けんびや)」の情報を基に作成

  • 東京23区の区分マンションの利回りと売却価格
    利回り 売却価格
    6.09% 2,072万円

出典:不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家(けんびや)」の情報を基に作成

この前提を踏まえたうえで一般の個人投資家が副業として不動産投資を行うのであれば、都心の区分マンションに投資をするべき理由について確認していきましょう。

2.低利回りでも都心の区分マンションに投資するべき5つの理由

前提として都心の区分マンションは、地方の一棟物件よりも利回りが低くなる傾向です。これは、投資におけるリスクとリターンの関係性に起因しています。不動産投資に限らず投資においては、ハイリスクなものはハイリターン、ローリスクなものはローリターンになる傾向です。例えば格付けの低い国や企業の債券や株式は格付けの高いそれらのものよりも利回りの高い商品が多くあります。

なぜなら前者のほうが後者よりも通貨価値または株価の下落やデフォルト(債務不履行)、倒産のリスクが大きいため、リターンを高くしなければ投資家からの資金を集められないからです。実際、2015年のギリシャ危機のときには同国の国債(3年物国債)利回りが30%台にまで上昇しました。2020年10月時点で日本の国債利回りが1%未満のため、当時のギリシャ国債利回りの高さが分かるでしょう。

このように投資においてリスクとリターンはおおむね比例している傾向です。不動産投資で言えば区分マンションのほうが一棟物件よりも利回りが低いためリターンも低くなります。つまりこれらに比例してリスクも低いということです。ハイリスクな副業により本業に支障を来たしてしまっては本末転倒なため、副業として長期的に投資をするのであればリスクは低いほうが無難です。

そのため低利回りながらもリスクを抑えられる都心の区分マンションがおすすめと言えます。さらに都心の区分マンションへ投資するべき具体的な5つの理由についても確認していきましょう。

  • 流動性の高さ
  • 賃貸需要の旺盛さ
  • 管理手間の少なさ
  • 分散投資できる
  • 資産価値の落ちにくさ

2-1.流動性の高さ

公益財団法人不動産流通推進センターによれば2011~2019年の9年間で指定流通機構への新規登録件数も成約報告件数も区分マンションのほうが一棟物件よりも圧倒的に多くなっています。つまり区分マンションのほうが圧倒的にマーケットとしては大きく物件を売りたい層も買いたい層も圧倒的に多いのです。「流動性が高い」ということは、購入時に多くの物件と比較して検討および交渉する機会が多くなります。

そのため売却時は、「早期成約につながる機会が多い」という二重のメリットを享受できる可能性が高まるでしょう。最終的に物件を売却して資産の組み換えをすることを考えると現金化しやすい区分マンションへの投資が合理的と言えます。

2-2.賃貸需要の旺盛さ

賃貸需要の旺盛さは、物件の所在エリアの人口や生活の多様性に大きく影響されます。また都心のほうが地方よりも圧倒的に人口が多く人口減少のスピードも緩やかです。さらに都心には地方から転勤や進学などで一時的に出てきた移住者や企業の拠点、大学のキャンパスも多いことから個人や法人を問わず多様な層からの賃貸需要があると言えます。

そのため都心における賃貸需要は、長期的に見ても底堅い傾向です。不動産投資は、断続的に入居者がいることではじめて成り立つ投資のため、賃貸需要が旺盛な都心への投資が良いでしょう。

2-3.管理手間の少なさ

区分マンションは、各部屋のオーナーで組織される管理組合があり「マンション管理会社」というプロのサポートのもとでマンション全体の運営方針が決定されます。具体的には、定期的に総会が開かれ共用部の修繕計画や会計に関する事項の決議や報告などが行われるのです。管理組合は、各部屋のオーナーで構成される合議体となっています。

一方投資家もオーナーのため、総会に参加して意見表明することが望ましいでしょう。しかしマンション全体の運営方針について管理組合の決議に委ねることもできます。一棟物件の場合は、共用部についてのあらゆる事項をすべてオーナーが決めなればなりません。賃貸管理会社に共用部の管理を代行させることもできます。

しかし最終的な意思決定はすべてオーナーが行わなくてはならないため、決定事項が多く管理の手間が多くなりかねません。そのため副業として長期的に取り組むのであれば管理手間の少ない区分マンションへの投資がおすすめです。

2-4.分散投資できる

「卵は一つのカゴに盛るな」という投資格言にもあるように投資の鉄則は分散です。また不動産投資における分散投資とはエリアの分散と言えます。一棟物件は一棟あたりの部屋数は多いですがすべて同じ建物内のため、エリア内での災害や人口動態の変化といった外的要因による影響を全住戸が一律に受けかねません。

エリアを分散させるためには、複数の物件に投資することが必要です。そのためには、1件あたりへの投資単価を下げる必要があります。この点、区分マンションのほうが一棟物件よりも単価が低いことが多いため、同じ投資資金でも複数エリアに分散投資が期待できるでしょう。例えば1億円分の物件を購入する場合に一棟物件に投資すると2~3件への分散が現実的です。

一方同じ金額で区分マンションに投資すると5~10件に分散することができます。分散投資というリスクヘッジの観点から投資単価を抑えて多くの物件に分散投資ができる区分マンションへの投資は、副業に向いていると言えるでしょう。

2-5.資産価値の落ちにくさ

投資用不動産を取り扱う楽待の「投資用不動産市場調査」によれば2012~2020年において一棟物件の価格は「横ばい」「下落傾向」に対し区分マンションは「上昇傾向」です。一棟物件は、専ら投資用不動産として取引されるもののため、景気の影響を受けやすい傾向にあります。一方で区分マンションは投資用だけではありません。

実需用として取引される場合もあるため、一棟物件と比べて景気の影響を受けにくく底堅い需要があります。そのような背景もあり区分マンションは資産価値が落ちにくい結果が出ていると言えるでしょう。特に首都圏・近畿圏・中部圏の三大都市圏においては特にマンション価格が緩やかながらも安定的に上向きに推移しておりその資産価値の落ちにくさを表しています。

このように底堅い需要に支えられ価値を維持している資産であれば安心して長期的な保有が可能です。そのため都心の区分マンションは長期保有用の資産として合理的と言えます。

3.東京23区の中でも都心5区の強みとは

都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)は東京の中心エリアであるにもかかわらず、商業地と住宅地が混在しており、交通の利便性も良いことから物件の評価がおのずと高くなるという特徴があります。

国土交通省のデータによると、2020年の都心5区の住宅地における公示価格の上昇率は中央区と千代田区が2~5%、その他の港区、新宿区、渋谷区においては5%以上となっており、さらにコロナショックの影響を受けて全国的に価格下落傾向にあった2021年においても、下落率は0.1~1%にとどまっており、港区においては0.1~1%の上昇となっています。

近くに観光地や繁華街があり生活の利便性が非常に高いことや、知名度による価値が存続していること、さらには再開発が進められている渋谷区などでは今後の供給拡大から需要の伸びが見込まれ、総じて資産価値も高くなることが予想されます。

このような好条件が整っていることから、資産価値の低下を防ぐことができるばかりか、価値の向上が期待できる点が都心5区の強みといえるでしょう。

4.本業との両立を考えるなら都心の区分マンション

以上のように都心の区分マンションには利回りが低い分リスクを抑えられ分散しながら長期にわたって安定的に投資できるメリットがあります。そのため本業と両立させながら副業として不動産投資を行う場合は、都心の区分マンションへの投資が向いていると言えるでしょう。

5.都心の区分マンションに関するQ&A

Q1:築年数の古い中古マンションの注意点は何でしょうか?

築年数の古い中古マンションは高利回りであることが多いですが、購入後の突発的かつ想定外のリフォーム費用や大規模修繕費用が発生する可能性がある点はおさえておきましょう。それを防ぐためにも、購入前には「経年劣化の程度」「維持管理の状態」「大規模修繕工事の実施予定」などについて把握しておくことが大切です。

Q2:中古マンションの売るタイミングについて

最終的に利益が出るタイミングで売却することが大切です。そしてその利益は売却時の価格だけではなく、保有していた間のキャッシュフロー(収益からローン返済額や経費を差し引いた手取り額)も加味して考える必要があります。売却価格はさまざまな要因によって変動することから、まずは保有期間のキャッシュフローがどのようになっているかを確認し、売却価格と合わせてタイミングを判断するようにしてください。

Q3:中古マンションが取り壊されるとき何が残るのか?

現在保有している区分所有権が残ることになります。その権利をそのまま保有しておくことで、取り壊し後の土地の活用次第では収益を生む物件になる可能性もありますが、計画段階であればなんともいえません。土地の利用方法や立地条件、そして需要の見込がどのくらいあるのかを考え、その所有権を保有しておくか手放すかを考える必要があります。

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