シミュレーション時の注意点3つ!年収2,000万円のハイクラス不動産投資
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吉田謙太郎
吉田謙太郎
宅建士・不動産投資家・ライター|筑波大学卒業後、大手不動産会社にて投資用不動産の売買および賃貸営業・投資家へのコンサルティング・自社メディアでの記事執筆などを行う。自身でも社会人1年目(22歳)から不動産投資をしており、横浜市・大阪市・神戸市に区分マンションを4戸運用中(2021年11月現在)。保有資格は宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者。(I列)

年収2,000万円超のハイクラス投資家は、自己資金や融資上のメリットを活用することで大規模な資金調達が期待できるため、数億円規模の不動産投資も選択肢に入れることが可能です。投資規模の大きさに比例して損益の金額も大きくなるため、大規模な投資をするにあたっては投資前のシミュレーションを正確に行うことが非常に重要といえます。

本記事では、年収2,000万円超のハイクラス投資家が不動産投資を行う際の事前シミュレーションにおいて特に重要な注意点を3つ解説します。

シミュレーション時の注意点3つ!年収2,000万円のハイクラス不動産投資

投資前のシミュレーションにおいて年収2,000万円超のハイクラス投資家が特に注意すべき点は、以下の3つです。

  • 高年収の投資家ほどハイリスクになる可能性が高くなる
  • 不動産投資は見栄えではなく収益性で判断すべき
  • 節税効果には限界がある

不動産投資を行う目的は、安定的な資産の保有や節税などさまざまです。しかしいずれの目的においても綿密かつ正確なシミュレーションを行っておく必要があります。シミュレーションが甘いまま投資を開始すると大きな損切りをする結果になったりコストを伴う軌道修正が必要になったりするリスクがあるため、事前準備が特に重要です。

高年収の投資家ほどハイリスクになる可能性が高くなる

本項目における「ハイリスク」とは、損益変動の金額が大きくなる可能性が高いことを意味します。高年収の投資家ほどハイリスクになる可能性が高くなる理由は、動かす金額が大きい分、変動する割合が小さくても損益金額の振れ幅が大きくなるからです。そのため投資前のシミュレーションで変動する可能性のある要因ごとに「リスクが適正な範囲内か?」という点に必ず注意を払いましょう。

投資規模と損益金額の振れ幅の大きさとの関係性について具体例を挙げて説明します。

<設定条件>

物件条件 融資条件
物件価格 1億円 借入金額※ 1億円
表面利回り 10% 借入期間 25年
空室率 15% 金利(変動) 2%
諸経費率 15%

※購入時の諸費用(仲介手数料、登記費用など)は自己資金から支払い、フルローンを想定

<キャッシュフローシミュレーション>

年間支出 年間収入
ローン返済 509万円 家賃収入 1,000万円
空室控除・諸経費 300万円 合計 1,000万円
合計 809万円 キャッシュフロー 191万円

本投資において変動する可能性がある要因および変動率ごとに損益金額に対してどの程度の影響があるかをシミュレーションすると以下の表のようになります。

変動要因 変動率 変動金額(変動項目)
物件価格 -5% -500万円(売却益)
-10% -1,000万円(売却益)
家賃 -5% -50万円(年間家賃収入)
-10% -100万円(年間家賃収入)
融資金利 +1% -61万円(年間キャッシュフロー)
+2% -125万円(年間キャッシュフロー)
空室率 +5% -50万円(年間キャッシュフロー)
+10% -100万円(年間キャッシュフロー)
諸経費率 +5% -50万円(年間キャッシュフロー)
+10% -100万円(年間キャッシュフロー)

1億円規模の投資となると数%程度の変動でも年間収支が10万円単位、売却益が100万円単位で変動することが分かります。このようなリスクを回避するには、「各リスクに対して手元資金の確保が十分にできているか」「キャッシュフローに余裕があるか」について綿密なシミュレーションが大切です。

不動産投資は見栄えではなく収益性で判断すべき

不動産投資は、投資の一種となるため、お金を増やすことが最大の目的となります。そのため「どのエリアのどの物件に投資をするか」という判断をする際には、収益性の高さ、すなわち「最もお金を増やせる投資先はどこか?」という基準で判断をすることが必要です。1億円分の不動産を購入する場合、都心部の新築タワーマンションと地方の築古木造アパートが候補物件として挙がったとします。

多くの投資家にとって資産として見栄えが良く所有欲が満たされるのは、地方の築古木造アパートよりも都心部の新築タワーマンションではないでしょうか。自分の資産状況や投資目的の個別事情を加味して最も合理的な投資先が都心部の新築タワーマンションであれば問題はありません。しかし投資前のシミュレーションで収益性が高く自分の投資目的に沿うのが地方の築古木造アパートの場合は別です。

この場合、「資産としての見栄えが良い」という理由で都心部の新築タワーマンションに投資をするという判断は合理的といえないでしょう。お金を増やすことができなければ投資として成功とはいえないため、投資判断を行う際は必ず収支のシミュレーションを行い「投資としての収益性があるか?」という判断基準を持つことが重要です。

節税効果には限界がある

年収2,000万円超のハイクラス投資家の中には、節税目的で不動産投資をする方もいるかもしれません。その場合は、節税効果が薄まるタイミングを投資前に把握したうえで節税効果が薄まった後の投資方針まで詳しくシミュレーションをしておきましょう。なぜなら不動産投資は、物件構造ごとに法定耐用年数が決められており減価償却ができる期間に上限があるからです。

<物件構造ごとの法定耐用年数(住宅)>

構造 法定耐用年数(年)
軽量鉄骨造(骨格材の肉厚が3ミリメートル以下のもの) 19
木造 22
重量鉄骨造 34
RC造・SRC造 47

<減価償却期間の算出方法>

減価償却費
=建物金額÷減価償却期間(耐用年数)
減価償却期間※端数切り捨て
法定耐用年数>築年数の場合 法定耐用年数≦築年数の場合
=(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2 =法定耐用年数×0.2

特に短期間で大きく節税をするために法定耐用年数が経過した築年数の物件に投資をする場合、軽量鉄骨造物件は3年、木造物件は4年という短期間で減価償却期間が終了します。

THE Roots編集部
(画像=THE Roots編集部)

減価償却期間が終了した後は、節税効果が一気に薄まり税負担が大きく増加する可能性があるため、注意が必要です。例えば「減価償却期間が終了したタイミングで売却する」「税負担の増加を覚悟して長期保有する」といった先のことまで投資前にシミュレーションしておかなければいけません。

正しい不動産投資シミュレーションの3ステップ

投資前に行うべき正しいシミュレーションを3つのステップに分けて解説します。

  • リスクを織り込む
  • 売却タイミングを想定する
  • 最終的な収益性で投資判断をする

物件価格や利回り、融資条件といった基本的な条件をベースに各変動要素を織り込んでシミュレーションを行いましょう。

リスクを織り込む

シミュレーションをするうえでは、リスクが最も顕在化した場合のバッドシナリオを描いておき、最悪の事態に対処できる資金面・メンタル面での準備をしておくことが重要です。具体的なバッドシナリオとして以下3つのシナリオが挙げられます。

  • 物件価格および家賃の下落
  • 空室率の上昇
  • 物件運用コストの増加

例えば「物件価格および賃料が周辺相場の下限値まで下落する」「空室率が想定の倍以上になる」「高額設備の一斉交換が必要になる」「入居者募集時の広告費が上振れする」といった最悪のバッドシナリオの想定まで行っておくと安心です。各バッドシナリオで「収支がどうなるか」「どの程度の自己資金を拠出が必要か」というリスクをシミュレーションに織り込んでおきましょう。

売却タイミングを想定する

売却タイミングを投資前に想定しておくことで最終的にいくらお金を増やすことができそうかを大まかに見通すことができます。ローン残高の推移や物件価格の変動率、キャッシュフローの累計金額、減価償却期間などの要素から「どのタイミングで売却するのが最も合理的か」をシミュレーションしておきましょう。

節税を目的としている場合は、「何年目まで節税効果が続くのか」「その後の税負担は年間でいくら増加するのか」という点も加味して売却タイミングを判断する必要があります。

最終的な収益性で投資判断をする

リスクを織り込んで売却までの道筋をシミュレーションした後は、「対象物件への投資で最終的にいくらの利益を上げられるのか」という基準で投資判断を行いましょう。例えばハイクオリティな都心部の新築タワーマンションであっても収益性が見込めないのであれば投資すべきではありません。逆に地方の築古木造アパートでも高い収益性が見込めるのであれば投資対象となり得ます。

投資用物件を選ぶ際は、生活上の利便性や満足度といった自己居住用の物件を選ぶ際の主観的な基準ではなく、収益性という客観的・定量的な基準を持つことが必要不可欠です。

シミュレーションの精度が不動産投資の成否を左右する

不動産投資は事前の準備と計画の綿密さによって成否が大きく分かれます。投資規模を拡大しやすい高年収のハイクラス投資家であれば、シミュレーションの重要性はなおのことです。リスクのビジョンまでしっかりと描き、リスクに合ったリターンを得ることができそうかというシミュレーションを万全に行なっておくことで不動産投資を成功に近づけることができるでしょう。

規模の効果を活かして安全かつ安定的に不動産投資を行うためにシミュレーションを行う際は、信頼できる不動産業者や税理士といった専門家をパートナーとすることが得策です。

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