不動産投資を行うにあたって投資する物件の所在エリアにおける「賃料の推移」「競合物件数」「成約数の増減」などは、投資判断の際の指針となる情報です。この記事では、東京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)においてアットホーム株式会社に登録されている物件数や賃料の推移に加えて公益社団法人東日本不動産流通機構(レインズ)が公表している成約数データなどをもとに賃貸マンションの市況動向を追いました。

都心5区賃貸マンションの賃料動向と物件数

都心5区不動産市況レポート
(画像=picture cells/stock.adobe.com)

【表1】都心5区賃貸マンションの間取り別賃料(2020年12月度)

すべて 1R~1K 1DK~2DK 2LDK~3DK 3LDK~4DK 4LDK以上
東京都全体 10万8,000円 8万3,000円 12万7,000円 17万2,400円 20万9,700円 43万8,800円
千代田区 15万7,300円 10万8,100円 18万6,100円 33万8,000円 67万8,100円 113万1,700円
中央区 15万5,500円 10万2,800円 17万5,000円 25万3,900円 32万3,800円 39万3,000円
港区 20万5,100円 11万4,500円 21万8,600円 42万600円 60万2,400円 135万9,000円
新宿区 12万5,900円 9万7,000円 16万700円 27万3,900円 31万2,300円 78万4,300円
渋谷区 17万4,600円 10万8,500円 19万9,900円 34万3,500円 51万8,400円 105万5,300円

出典:アットホーム株式会社「家賃相場」

【表2】2020年12月度都心5区賃貸マンションの間取り別賃料(前年同月比)

すべて 1R~1K 1DK~2DK 2LDK~3DK 3LDK~4DK 4LDK以上
千代田区 87.34% 91.92% 98.21% 99.47% 104.07%
中央区 95.34% 90.57% 93.93% 98.99% 108.29%
港区 103.69% 91.97% 100.92% 117.29% 106.00% 107.80%
新宿区 89.74% 91.68% 100.31% 94.81% 86.08% 101.04%
渋谷区 93.37% 94.18% 97.42% 108.22% 91.16% 101.74%

出典:アットホーム株式会社「家賃相場」

※色がついているセルは、前年同月比プラスとなった間取り

【表3】都心5区賃貸マンションの間取り別物件数(2020年12月度)

すべて 1R~1K 1DK~2DK 2LDK~3DK 3LDK~4DK 4LDK以上 合計
東京都全体 21万1,441件 12万6,897件 5万9,818件 1万7,752件 6,395件 579件 42万2,882件
千代田区 2,566件 1,513件 857件 168件 17件 11件 5,132件
中央区 7,433件 3,862件 2,562件 657件 344件 8件 1万4,866件
港区 8,797件 4,878件 2,568件 1,004件 308件 39件 1万7,594件
新宿区 1万2,493件 8,869件 2,814件 638件 153件 19件 2万4,986件
渋谷区 7,464件 3,954件 2,654件 626件 191件 39件 1万4,928件

出典:アットホーム株式会社「家賃相場」

<表の説明>
【表1】2020年12月度にアットホームに公開された物件の賃料を間取り別に見たもの
【表2】2020年12月と2019年12月にそれぞれ公開された物件の賃料を間取り別に比較したもの
【表3】2020年12月度にアットホームに公開された物件数を間取別にみたもの

港区を除く4区は、いずれも前年同月比で平均賃料が下落しています。間取別に見ると1R~1Kはいずれも約10%程度の下落となっている一方で3LDK以上は賃料が上昇しているエリアが散見されます。ただし都心5区ではファミリー物件が少ないため、特定の高額物件によって賃料が上振れてしている可能性も考えられますのでご留意ください。

2020年の都心5区賃貸マンション市況動向

【表4】都心5区賃貸マンションの直近1年間の賃料推移

2019年12月 2020年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
千代田区 18万1,000円 17万5,400円 17万7,200円 17万3,900円 17万5,000円 16万5,500円 16万1,000円 15万9,600円 16万2,500円 16万5,000円 16万900円 15万8,700円 15万7,300円
中央区 16万3,100円 16万7,500円 17万1,100円 17万4,100円 16万6,000円 15万8,500円 15万9,700円 16万1,200円 16万800円 15万5,800円 15万1,700円 15万3,900円 15万5,500円
港区 19万7,800円 19万8,900円 20万7,800円 21万7,700円 21万7,300円 21万3,000円 21万7,100円 22万4,800円 21万7,800円 21万5,900円 21万7,000円 21万500円 20万5,100円
新宿区 14万300円 13万9,700円 14万2,300円 14万1,000円 14万2,200円 13万8,900円 13万5,300円 13万2,900円 13万3,600円 13万2,600円 12万8,700円 12万7,600円 12万5,900円
渋谷区 18万7,000円 18万3,500円 19万2,400円 19万9,200円 19万9,900円 19万2,500円 19万1,900円 19万1,100円 19万900円 18万8,300円 18万3,100円 17万4,100円 17万4,600円

出典:アットホーム株式会社「家賃相場」

【表5】都心5区賃貸マンションの年度別成約数(各年1月~9月期)

2018年 2019年 2020年 2018対2020年比
1~3月期 4,205 3,815 3,459 82.26%
4~6月期 3,549 3,046 2,513 70.81%
7~9月期 3,337 3,177 3,218 96.43%

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏賃貸取引動向」

<表の説明>
【表4】は都心5区の直近1年間の賃料推移をまとめたものです
【表5】は(公財)東日本不動産流通機構(レインズ)が四半期ごとに発表している首都圏各エリアの賃貸マンションの成約数です(2020年度10~12月期が公表前のため、ここでは除外)

【表2】で港区以外の都心4区で賃料が前年同月比減となっていますが減少幅が大きいのは2020年4~5月に集中しており緊急事態宣言の発令による外出自粛が影響したものと考えられます。【表5】を見ると年度別の成約数は減少傾向にありますが特に4~6月期の下落幅が大きいことからも緊急事態宣言による外出自粛が賃貸市場にマイナスに働いたといえるでしょう。

緊急事態宣言は、年が明けた2021年1月において再度発出され日常生活は種々の制限を受けることとなりました。不動産自体は、4月の新生活に向けた繁忙期に入って行きますが今回の緊急事態宣言の影響がどのように影響していくかは未知数です。引き続き市況動向を中止していく必要があるでしょう。

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