入居者とのトラブル発生の原因　その対処法

不動産オーナーにとって入居者とのトラブル自体は避けられないものです。しかし契約書などの記載内容によって避けることのできるトラブルもあります。ここでは、入居者との間で起きるトラブルのうち定期借家契約に関するものとハウスクリーニング特約に関するものを確認していきましょう。いずれも実務上契約書などの記載内容に不備があってトラブルが発生することが比較的多い傾向です。

よくある賃貸借契約トラブル

定期借家契約のつもりが普通借家契約に

定期借家契約は、簡単に説明すると「一定期間の賃貸借契約の終了後に更新なく賃貸物件が不動産オーナーに戻ってくる契約」です。都心のテナントや理由がある（転勤後に戻ってくる予定がある、老朽化しているために建て替えの予定があるなど）場合に利用されます。不動産オーナーからすればある程度使い勝手の良い契約ですが、入居者からすると他の普通借家契約と比べると不利となるでしょう。

そのため一般のアパートなどで定期借家契約をする際は「競争力が落ちて入居者が入りにくくなる」「賃料を安くするなどの対応が必要」といったケースもあるため注意が必要です。上記の通り賃料を安くするなどの手当てをしたにもかかわらず、法律上定期借家契約ではなく普通借家契約と評価されることがあります。普通借家契約であれば、入居者が希望すれば賃貸借契約を継続することが可能です。

「賃料を相場より安くしたにもかかわらず賃貸物件が戻ってこない」といった場合は、不動産オーナーからすればたまったものではありません。このようなトラブルは、結局法律上の定期借家契約の要件を満たしていない契約をしていることが原因です。定期借家契約の要件および対処法については、後述します。

ハウスクリーニング特約が無効に

不動産オーナーからすれば入居者が退去する際にかかる原状回復費用のことも気になるところです。入居者の使用方法によって原状回復費用も変わります。次の入居者を募集するためには、ハウスクリーニングも必要です。例えばハウスクリーニング費用を入居者が負担する契約になっていれば入居者も賃貸物件を丁寧に使ってくれるかもしれません。

不動産オーナーもハウスクリーニングを入居者が負担する代わりに少し賃料を安くしてくれる可能性もあります。そういった観点からすれば原状回復費用の一種となるハウスクリーニングを入居者に負担させることは合理的なものです。上記のように入居者が退去の際に賃貸物件のハウスクリーニング費用を負担する特約を「ハウスクリーニング特約」といいます。

しかし一般消費者（個人が住居として使用する場合を想定してください）との賃貸借契約におけるハウスクリーニング特約は、特に注意が必要です。ハウスクリーニング特約が無効となり不動産オーナーがハウスクリーニング費用を負担しなければならないこともあります。このようなトラブルも結局ハウスクリーニング特約が有効となる要件を満たしていない契約をしていることが原因です。

一般消費者との間のハウスクリーニング特約が有効となる要件および対処法については、後述します。

定期借家契約に関するトラブルを回避するには

定期借家契約の要件

定期借家契約のトラブルを回避するためには、「定期借家契約がどのような要件で認められるのか」を確認する必要があります。なお要件というのは、ここでは「定期借家契約が認められるための条件」とご理解ください。定期借家契約が法律上、認められるための要件は、以下の4つです。

一つずつ確認していきましょう。

・書面によって契約をする
簡単にいえば賃貸借契約書を作成するということです。

・契約の期間を定める
例えば2021年1月1日～2022年12月31日までの2年間と定めるようなことをいいます。

・契約の更新がない
賃貸借契約書に盛り込んでおく必要があります。また賃貸借契約書のタイトルのところに「定期借家契約（更新なし）」などと明記しておくと、入居者にも分かりやすいでしょう。

・賃貸人が賃借人に対して契約の更新がないことを書面で説明する
最も重要かつ実務的にも忘れてしまっている不動産オーナーが多い傾向です。不動産オーナーが依頼している不動産業者も忘れていることもあります。主体が賃貸人となっているため、原則賃貸人の不動産オーナーが入居者に説明をしなければならず仲介業者が入居者に説明しただけでは足りません。ただし不動産オーナーが仲介業者に対して説明に関する代理権を授与した場合は、当該仲介業者の説明でも要件を満たします。

さらに「書面で説明をする」ということも重要です。更新がない定期借家契約であることが記載された書面を交付して説明する必要があり口頭で説明しただけでは足りません。なお実務的には、説明のための書面を交付しさらに入居者から書面を受け取って説明を受けた旨の書面（証拠としての意味です）をもらっておくことが多い傾向です。

以上の通り定期借家契約が認められるためには、4つの要件を満たす必要があります。仮にこれらの要件を満たさずに賃貸借契約を締結した場合、定期借家契約ではなく普通借家契約となるため、注意しておきましょう。

定期借家に関するトラブルを回避するためには

一言で言ってしまえば定期借家契約のトラブルを回避するためには、上記の4つの要件をきちんと満たすように契約をすることが必要です。また入居者にも「更新がないこと」「契約期間よりも長く住むためには、再契約が必要なこと」を丁寧に説明しておく必要があります。実務的に定期借家契約で多いトラブルは、1回目の定期借家契約ではなく2回目以降の定期借家契約です。

定期借家契約は、普通借家契約と異なり更新ではないため、毎回契約を締結し直す必要があります。つまり2回目の定期借家契約でも4つの要件を満たす必要があるのです。しかし2回目以降の定期借家契約を通常の普通借家契約と同様に覚え書のみで済ませてしまったり説明書面を渡さずに契約してしまったりする例も散見されます。この点は十分に注意してください。

ハウスクリーニング特約に関するトラブルを回避するためには

ハウスクリーニング特約が認められるための要件

ハウスクリーニング特約のトラブルを回避するためには「ハウスクリーニング特約がどのような要件で認められるのか」について確認する必要があります。なおここでいう要件は、ハウスクリーニング特約が認められるための条件とご理解ください。日本では、「契約自由の原則」というものがあり当事者同士が了承していれば契約内容はある程度自由に決めることができます。

しかし契約自由の原則にも例外・修正があり、その一つが一般消費者と事業者との間の契約を修正する消費者契約法という法律です。消費者契約法10条は、端的にいうと「一般消費者の利益を一方的に害する条項を無効」とする内容の条文になります。ハウスクリーニング特約は、本来の原状回復のうち通常損耗に関する部分は不動産オーナー（賃貸人）が負担しなければなりません。

しかし入居者が負担する内容の契約の場合は、問題となります。では、どのような要件を満たせばハウスクリーニング特約が認められるのでしょうか。一般的には、以下の3つの要件を満たすことが必要です。

3つの要件に関しては、以下のようなことを入居者が認識していることが大前提です。

実務的には、国土交通省のガイドラインの記載内容や東京都であれば東京都の賃貸住宅紛争防止条例に基づくモデル説明書案などを参考として明確な修繕箇所、修繕の金額の目安等を記載します。賃貸借契約書にも特約を明記することが多い傾向です。

ハウスクリーニング特約に関するトラブルを回避するためには

ハウスクリーニング特約に関するトラブルを回避するためには、3つの要件を満たす形で賃貸借契約書やその付属書類を作成する必要があります。修繕義務の範囲や修繕の負担額の目安を記載するとなると頁数が多くなりますがトラブルを避けるためにはやむをえません。結局、3つの要件を満たさないとハウスクリーニング特約は無効となります。

その結果、最終的に不動産オーナー（賃貸人）がハウスクリーニング部分の費用を負担することになりかねません。

まとめ

以上の通り比較的実務でもトラブルの起こることの多い定期借家契約およびハウスクリーニング特約について述べてきました。定期借家契約については4つの要件、ハウスクリーニング特約については3つの要件を満たすように契約をするよう注意してください。