不動産投資で収益性と安全性を確実にするセカンドオピニオン
(画像=nespix/stock.adobe.com)

ワンルームマンション投資の市場が安定的に拡大する中でセカンドオピニオンサービスに対する需要も高まりつつあります。セカンドオピニオンの活用で資産運用の安全性と収益性を高めるためには、「どの時期にどのような相談をするのか」についてしっかりと把握することが必要です。ここでは、ワンルームマンションを具体的な事例としてセカンドオピニオンサービスの重要なポイントについて解説します。

セカンドオピニオンの重要性

資産の運用において堅実な投資ができることはとても重要なことです。資産運用の安全性と収益性に優れ堅実な不動産投資を行うために必要なものは何でしょうか。それは、購入予定物件に対するプロフェッショナルな専門家による診断です。専門家の診断を行うことで安全性の検証からクオリティの評価までしっかりと検証することが期待できます。

セカンドオピニオンサービスでは、中立・公正な立場にある専門家からの意見で経営計画をさらに向上させることが可能です。特に不動産投資のような金額の大きな買い物は、絶対に失敗ができないため、セカンドオピニオンが必要となります。

世間によくある相談ケースは、効率が良くない

セカンドオピニオンにおける相談事例には、投資用物件を購入した後に「どうにもならない不都合が生じたのでどうしたらよいのか」というケースが多い傾向です。投資用ワンルームマンションなどに取り組もうとする多くの初心者などが失敗するケースとして多いのは、販売会社から聞いた購入物件に関する魅力的なセールス情報だけですべてを判断してしまうことにあります。

つまり投資用ワンルームマンションなどの不動産投資業界における常識的な知識がほとんどない状態での投資を行っているわけです。ここで重要なポイントは、投資用の不動産物件を購入する前に投資対象物件において資産運用の安全性と確実な収益性についてセカンドオピニオンサービスで検証すること。不動産投資は、高い金額の買い物となるため、失敗してから相談しても遅いわけです。

何について、どのように相談したらよいのか

セカンドオピニオンの活用の際は「何についてどのように相談したらよいのか」を認識しておくことが重要です。事前に相談したとしても検証すべきポイントが明確でなければ費用を支出してセカンドオピニオンを活用しても効果はあまり期待できません。ここでは、検証しておきたいポイントを6つ解説します。

1法律上における問題などについて検証しておく

不動産投資において最も大きな問題は、法規制・条例規制などにおいての違反や構造上の欠陥がある物件を購入してしまうことです。購入予定の物件に欠陥があった場合は、大きな損害になりかねません。建築基準法や契約不適合責任において問題はないのかなどしっかりと確認することが必要です。そのためセカンドオピニオンサービスで検証するには、物件の詳細な資料を持参することが重要になります。

ワンルームマンション投資においては、東京23区でそれぞれに条例による規制があるため、規制に適合しているかについても検証が必要です。

2収支計画上における問題点・経営リスクなどの確認

賃貸用ワンルームマンションなどの不動産投資で資産運用する場合には、さまざまなリスクを把握して健全な経営計画の作成が必要です。資金計画がずさんな場合は、赤字経営が続いて大きな損害になるケースも考えられます。そうならないためにも「どれくらいの投資資金が必要か」「どれくらいの期間が必要か」「どのような投資を計画しているのか」などセカンドオピニオンサービスで確認することでリスク回避につながりやすくなります。

投資計画の安全性について検証できるだけでなく割安な保険や助成金制度の利用などに関するアドバイスにより収益性などから投資のクオリティを高めることが期待できます。以下は、賃貸用ワンルームマンションにおける投資事例です。不動産投資の開始から一般的な利益回収までのお金の流れがイメージできるでしょう。このようなイメージから投資計画を策定することが大切です。

<ワンルームマンション賃貸経営の事例>

【条件】

  • 28平方メートルのワンルームマンション一室
  • 20年ローンで1,000万円を金利3%で借り入れ

※各月のその他経費支払い金額は管理費・修繕積立金・管理会社への支払い・固定資産税(毎月に分割)

残債(元本) 月額賃料 空室率 各月の収入 年間収入 各月のローン支払い金額 各月のその他経費支払い金額
※金額は初年度のローン開始月
2021年 10,000,000円 85,000円 0% 24,550円 294,600円 43,000円 17,450円
2022年 9,484,000円 85,000円 0% 24,550円 294,600円 43,000円 17,450円
2023年 8,968,000円 85,000円 16% 24,550円 124,600円 43,000円 17,450円
2024年 8,452,000円 80,000円 0% 19,800円 237,600円 43,000円 17,200円
2025年 7,936,000円 80,000円 0% 19,800円 237,600円 43,000円 17,200円
2026年 7,420,000円 80,000円 16% 19,800円 237,600円 43,000円 17,200円
2027年 6,904,000円 80,000円 16% 19,800円 77,600円 43,000円 17,200円
2028年 6,388,000円 78,000円 0% 17,900円 214,800円 43,000円 17,100円
2029年 5,872,000円 78,000円 0% 17,900円 214,800円 43,000円 17,100円
2030年 5,356,000円 78,000円 0% 17,900円 214,800円 43,000円 17,100円
2031年 4,840,000円 78,000円 8% 17,900円 136,800円 43,000円 17,100円
2032年 4,324,000円 78,000円 0% 17,900円 214,800円 43,000円 17,100円
2033年 3,808,000円 78,000円 0% 17,900円 214,800円 43,000円 17,100円
2034年 3,292,000円 76,000円 0% 16,000円 192,000円 43,000円 17,000円
2035年 2,776,000円 76,000円 8% 16,000円 116,000円 43,000円 17,000円
2036年 2,260,000円 76,000円 0% 16,000円 192,000円 43,000円 17,000円
2037年 1,744,000円 76,000円 0% 16,000円 192,000円 43,000円 17,000円
2038年 1,228,000円 76,000円 0% 16,000円 192,000円 43,000円 17,000円
2039年 712,000円 76,000円 8% 16,000円 116,000円 43,000円 17,000円
2040年 196,000円 76,000円 0% 16,000円 192,000円 43,000円 17,000円

<上表の経営事例におけるグラフでのイメージ>

上表の経営事例におけるグラフでのイメージ
(画像=上表の経営事例におけるグラフでのイメージ)

3購入予定物件のコスパ・価値についてよく検証する

「購入予定の物件が妥当な価格か」については、以下の2つの角度から検証することが重要です。次に「販売価格に対して購入予定物件のクオリティがどれだけのものなのか」について検証します。購入予定物件のクオリティが高いほど入居者は、高めの賃料でも入居してくれる可能性が高まるため、収益性がよい物件となるでしょう。

  • 購入予定物件について確認する
    購入予定物件の詳細な資料と照合しながら内見などを行います。「部屋の間取り・内装は、トレンドで人気があるのか」「使いにくいところはないか」「デッドスペースのような欠陥的な配置がないか」など検証。間取りの配置だけでもスペーシングが使いやすければ人気のある賃貸物件になることもあります。装備品についてもキッチンの配管などまで欠陥がないかについて検証しておきましょう。

  • 周辺環境などについて確認する
    近隣地域の利便性が良いだけで賃貸物件は人気になります。そのため投資物件の近隣地域におけるコンビニエンスストアの位置や病院・駅・スーパーなどの利便性も検証しましょう。問題点の検証としては、地域の治安・騒音の有無などから周辺の建物などが影響することもある生活環境まで検証しておくことが必要です。

4ローン・保険・管理会社などの選定において必要なサービスなどを確認する

ローンに関しては、経営計画と照合しながら借入金額の設定や金利の選択などまでリスクと対比して検討することで最良な設定を作り上げます。保険では、当該の購入予定物件の特徴やニーズに合わせて効率的で格安なものなどを見つけ出すことが必要です。管理会社については、リスクと対比しながら必要なサービス内容を確定して、依頼先を決めます。

ただし物件によっては、管理会社がはじめから決まっているケースもあるため確認しておきましょう。

5コスト削減策や改善策について聞いてみること

賃貸用ワンルームマンション投資で利用できる各種税制や助成金制度についてセカンドオピニオンサービスで相談することでコストの削減ができる方策が見つかることもあります。さらにローン比率が低い場合には、不動産担保として次の投資のために活用できる可能性などもあるでしょう。「当該の購入予定物件をどのような活用したいのか」についてよく説明して良い方策を提案してもらうことが期待できます。

6当該物件について売却時期などの出口戦略を聞いておく

策定した投資計画における最適な出口戦略について聞いておくことも必要です。例えば相続税対策として持ち続ける方策もあります。別の発想では、トータルで最大の収益となる売却時期に売却できるようにローンの設定をすることも可能です。

セカンドオピニオンの利用時に注意する点について

基本的に重要なのは、購入予定物件に関する詳細な資料と内見などでの照合作業などです。購入予定物件に関する詳細な資料に関する誤りや違法性の確認から虚偽記載の有無までしっかりと検証しましょう。セカンドオピニオンの利用時には、購入予定物件に関する詳細な資料は常に携帯しておくことが必要です。

最後に購入予定物件と経営計画におけるリスクについて再度総括的に確認しておくことも忘れないようにしましょう。国内のセカンドオピニオンサービスでは、上記のすべてに対応できる事業サービスを用意していないケースもあります。そのため検証したい項目に関して受け付けてもらえるかについて事前に確認しておくことが必要です。

さらにそのセカンドオピニオンを依頼する企業に関して過去の実績や資格の有無などで信頼性を確認しておくことも重要となります。

まとめ

不動産投資におけるセカンドオピニオンサービスに関しては、セカンドオピニオンとして活動している企業も多くあります。業界的には、宅地建物取引士や不動産鑑定士から不動産販売企業のセールスで実績がある方などにセカンドオピニオンサービスで実績を積み上げているプロフェッショナルなアドバイザーなどさまざまです。

近年では、セカンドオピニオンサービスと同時にクライアント自身に投資ノウハウ習得のためのセミナーを開催するオンラインサロンもあります。オンラインサロンでは「セカオピ」や「ワンルームドクター」などが人気です。堅実な投資には、十分な検証作業が欠かせません。セカンドオピニオンで信頼できるパートナーを見つけ出すことができれば不動産投資での資産運用におけるクオリティの改善が期待できるでしょう。

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