経済予測から考察する首都圏での不動産投資のメリット
(画像=denisismagilov/stock.adobe.com)

ワンルームマンションなどの不動産投資において、首都圏の魅力とは、どのようなところにあるのでしょうか。東京を中心とした首都圏の発展の方向性に注目すべきポイントがあります。東京は国際金融都市構想や、アジアヘッドクォーター特区としての経済活動の推進として、グローバルなマーケットへと首都圏とともにさらに成長していく計画です。

JLLによると、 2020年1-9月期の商業用不動産投資額は、世界の都市のなかで東京が第1位になり、194億ドルです。海外投資家にも人気が高まっています。このような展開において、重要な拠点となる東京都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)を中心として首都圏における賃貸用ワンルームマンションなどのニーズもさらに高まると予測されています。

アジアヘッドクォーター特区として東京は世界都市へ

東京は、世界経済の一大拠点としての発展を目指しています。大阪・福岡にも国際金融都市構想がありますが、大阪の地域開発では、カジノ特区から統合型リゾート戦略などの観光地としての推進計画もあり、アジアヘッドクォーター特区である東京とは、大きく違っています。

東京の都心5区などには、オープンイノベーションスポットとしての地域開発もあり、経済的な重要拠点になるための計画がいくつも進められています。アジアヘッドクォーター特区では、海外の企業が新たに研究開発拠点として設立した子会社に、税制上の優遇措置などを行っています。海外からの移住者が増えてくることからも賃貸用ワンルームマンションなどのニーズは、さらに高まると予測されています。

海外の不動産投資家からは、不動産投資への安全性と利回りが世界各国のなかでも比較的に高いと評価され、日本の不動産投資に海外の資金が流入してきています。コロナ禍でも暴落しにくくもあり安全な投資が望める東京に投資資金が集まってきたことも要因となり、不動産投資額が世界で一番高い国になったのです。

オープンイノベーション活性化にハイパーコネクト都市圏構想

オープンイノベーションスポットとは、イノベーションする主体が、接続性(Accessibility)、アンカー企業(Anchor institutions)、アメニティ(Amenity)、割安感(Affordability)という4つの側面を活性化しうる地域という意味になります。これは、都市圏に活力が豊かでハイパーコネクトな空間を創出することでもあり、ハイパーコネクト都市圏ともいわれています。

オープンイノベーションスポットは、渋谷・本郷・日本橋・五反田などに主要エリアとしながら、周辺地域にまで広がっています。新しい高度なビジネスノウハウを求めるスタートアップ企業などが、インキュベーション施設やコワーワーキングスペースなどの利用のために地域周辺に集まってくることが期待されています。

このように従来の東京よりもグローバルなマーケットとなり、新しいビジネス知識に関する研鑽の場としても機能性を高めることなどから、東京が重要拠点となって首都圏への賃貸需要もさらに高まっていくと予測されています。

転入超過数では、首都圏が上位を独占

総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」によると、2017年から2020年の転入超過数では、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が上位を独占したままです。大阪府・愛知県は、これに続くかたちになっています。東京都における転入超過数の内訳をみると20歳から24歳までの単身者の若者が多い傾向が続いています。

東京都政策企画局によると、東京都の人口は2025年をピークとして2040年まで1,300万人台で推移すると予測されています。単独世帯は、2060年まで300万台で推移していくことが予測されています。都内の世帯数全体でも、単独世帯は、約半数を維持し続けていくとみられています。賃貸ワンルームマンションの需要は、供給過剰にならないかぎり、安定することが期待できます。

都内では、建設規制で新築物件数の増加が緩やかに

2025年まで人口増とともに23区内などの建設規制で供給数の抑制もあって、新築物件に希少性が高まると同時に中古物件への注目度も高まってくるといえます。とくに都心5区では、年齢を問わずに女性の未婚単身者からの人気が高くなっています。地域の治安もよくて、魅力的な都心5区には高級住宅街といわれる地域も含まれており、理想的な居住地域ともなっています。

都心5区では、とくに地域のブランド力もあり、比較的高い家賃が設定できることもあることから、中古の投資用ワンルームマンションなどにもとても人気があります。中古の魅力は、新築のプレミアムがないことで購入価格がリーズナブルになっていることです。

2021年度税制改正大綱では、コンパクトマンションへの需要に対応して、住宅ローン減税の規制枠を「40平方メートル以上」に改正しています。コンパクトマンションへの需要の増加によって、単身者への新築・中古の賃貸ワンルームマンションへの人気にもプラスの影響があるとみられています。

ケアしておきたい注意点

これからの不動産市況や地価に関しては、景気の悪化が起こらないことが前提となって、プラスへの早期転換を予測しています。景気が大きくマイナス傾向になってきた時には、地価の下落や賃料の低下なども起こる可能性もあります。コロナ禍による業績不振などで経済環境が停滞ぎみならば、何らかの影響が出てくるかもしれません。

東京は、世界都市のなかでNo.1の不動産投資額のエリアとなり、好材料もあります。コロナ禍でホテル、商業施設などの不振から不動産投資資金は、賃貸マンションなどに流れ込んできています。アジアヘッドクォーター特区などによるオフィス需要の回復などに期待したいところです。

東京における単身世帯の割合は、2025年まで高くなると予測されています。全国的にも単身世帯の割合は、増えつつあると予測されています。一方で総世帯数は、年々減少傾向になってきます。賃貸ワンルームマンションへの需要は、安定しているなかでも競争力のあるしっかりとした物件選びが重要になります。ただし、単身世帯でも高齢者のそれが増加することには注意しておくべきでしょう。

まとめ

建設用地が取得しにくいことから、新築の賃貸マンションが比較的に建設しづらい都心5区では、賃貸用中古マンション物件にも人気があります。今後においては、23区内の建設規制などで、都心5区などの新築の賃貸マンションは、さらに希少化します。アジアヘッドクォーター特区や、オープンイノベーションスポットが社会のなかで注目を集めることで、都心5区に対するブランド力もプラスに影響するとみられています。

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一方で品川区などでも開発が進むことで高輪ゲートウェイなどの新しい人気の街が登場します。今後、東京のグローバル化によって、首都圏の居住環境や需要性などの動向をよく理解して不動産投資に取り組むことが大切です。