不動産投資は物件選びで決まる！優良物件の4つの見極め方

不動産投資において物件選びは非常に重要となるため、優良物件を選ぶことができるか否かでその後の運用や売却のしやすさが大きく変わってきます。例えば優良物件を購入すれば入居者の確保や売却のしやすさなど不動産投資の根幹をなす各フェーズにおいて時間や手間、お金をかけずとも優位かつスムーズに投資活動を行うことが可能です。

では、不動産投資における「優良物件」とはどのような物件を指すのでしょうか。また優良物件を見極めるには、どのような点に着眼すればよいのでしょうか。本記事では、優良物件を見極めるための4つのポイントについて解説します。

優良物件の4つの見極め方

不動産投資でいう「優良物件」とは、賃貸でも売却でも利益を出せる物件を指します。なぜなら不動産投資の主なキャッシュポイントは、賃料収入および売却益であり双方で利益を出せる“貸してよし・売ってよし”の物件が投資物件として優れているといえるからです。ここでは、優良物件を見極めるための4つのポイントについて解説します。

1. 人口が減らないエリア（広義の立地）
2. 路線および最寄り駅の“エリア力”（狭義の立地）
3. そのエリアに求められる間取り
4. 適正な条件

1.人口が減らないエリア（広義の立地）

総務省が公表している「人口推計」（2019年）によると、日本の総人口および日本人人口ともに9年連続で減少。一方で国立社会保障・人口問題研究所の「日本の将来推計人口（平成29年推計）」によれば、日本の人口は2053年には1億人を割り込み2065年には8,808万人にまで減ると予測されています。そのため長期的に賃料収入を得る不動産投資のエリア（広義の立地）は、厳選しておくことが必要です。

このような背景を踏まえると、不動産投資は人口減少の影響を相対的に受けにくいエリアで行うことが至上命題といえるでしょう。例えば関東圏や関西圏、愛知県、福岡県の一部といった人口が増加していたり微減に留まっていたりするエリアがマクロ的な視点では投資適合エリアです。

2.路線および最寄り駅の“エリア力”（狭義の立地）

購入する物件の広義のエリアが定まった後は、より詳細な所在、具体的には路線および最寄り駅を決定していきます。また路線および最寄り駅の“エリア力”の判断においては、交通利便性と生活利便性という2つの要素を複合的に勘案することが必要です。

・交通利便性を判断する際
新宿駅や大阪駅、名古屋駅をはじめとする各主要ターミナル駅までのアクセス（乗り換え回数および所要時間）や最寄り駅の乗降客数および夜間人口を判断要素とします。なぜなら各主要ターミナル駅は、通勤・通学やショッピング、旅行といった生活のあらゆる場面で利用され、近隣エリアには賃貸需要が見込めるからです。

また目星を付けたエリアの賃貸需要を裏付ける証拠として対象の駅の乗降客数および夜間人口を周辺のエリアと比較しましょう。なお夜間人口とは夜間に常駐する人口のことです。夜間に常駐するということは、対象の駅に住んでいると推測でき乗降客数に基づく賃貸需要の裏付けを補完するデータになります。

例えば乗降客数が多いにもかかわらず夜間人口が少ない駅は、居住としての需要よりも通勤や通学といった居住以外の需要のほうが多いといえるでしょう。また「乗降客数および夜間人口ともに多い」というケースは、そこに住宅の需要があると判断でき賃貸需要も見込めます。

・生活利便性を判断する際
対象エリアの生活利便施設の充実度を判断要素とします。具体的には、コンビニやスーパー、飲食店、大型ショッピングセンター、病院をはじめとする生活上のあらゆる需要を満たす施設が周辺にどれほどバリエーション豊富にそろっているかということです。以上のような要素を複合的に勘案して投資エリアをより詳細に絞って物件探しをしましょう。

3.そのエリアに求められる間取り

賃貸需要が旺盛なエリアを見定めたとしても対象エリアに求められる間取りの物件でなければ安定的な賃貸経営は成り立ちません。例えば単身者からの賃貸需要が多いエリアにファミリー向けの間取りの物件を購入してもファミリーからの需要が少ないため入居者探しは難航することが想定されます。そのため対象エリアで最も需要の多い間取りの物件を購入しましょう。

対象エリアにおける需要の多寡はどのようにして測ればいいのでしょうか。例えば「人口に関する統計の調査」「賃貸仲介業者へのヒアリング」といった2つの方法が有効です。

・人口に関する統計の調査
ネット上で簡単に行うことができます。各中央官庁や地方公共団体が定期的に集計・公表するデータ（国勢調査や推計人口など）を基に精査することが大切です。総人口や1世帯あたり人員、年齢別人口といった情報からそのエリアにはどのような層が居住しているのかを想定します。例えば以下のような内容を予測することができるでしょう。

賃貸仲介業者へのヒアリングは、地場の業者に直接訪問や架電をして実際に感じる賃貸物件のニーズを聞き出すということです。なお業者の意見は彼らの主観に基づく情報の可能性もあるため、ヒアリングを行う際は5～10社程度にあたり共通項を客観的な事実として採用したほうが良いでしょう。以上のような情報から対象エリアに居住する層を想定し対象の層に求められる間取りの物件を購入することが重要です。

4.適正な条件

上述の3つの各条件に基づき購入候補の物件を絞れた後は、最後にその物件の条件が適切かを確認しましょう。物件の条件とは、売主側からの提示価格と現在賃借人の賃料です。いずれの条件においても周辺との比較を怠り不利な条件で購入してしまうと投資全体としては失敗といえます。そのため「周辺の類似物件が過去にいくらで取引された」「現在賃借人の賃料が相場と大幅に乖離していないか」などを入念に確認しておきましょう。

不動産投資において購入時点のミスが命取りになる3つの理由

物件選びは不動産投資で最も重要なフェーズの一つです。逆にいうと購入時点でのミスが大きな命取りになるということです。ここでは、命取りになる3つの理由について確認していきます。

1件あたりの投資単価が高い

ここでいう1件あたりの投資単価とは、投資する物件1戸または1棟あたりの金額を指します。1棟物件では安いものでもおおむね数千万円単位以上はするでしょう。区分マンションでも数百万円単位以上の金額が1回の投資で動きます。そのため期待できる利益の規模も大きくなる一方で失敗した場合に想定される損失の規模も同様に大きくなるということです。

多額の融資を受ける

大規模な投資単価になるため、物件購入時は多くの場合で金融機関からの融資を受けることになります。万が一空室が長期化して賃料収入が一時的に途絶えた場合でも毎月のローン返済は待ってくれません。そのため「月次ベースでの赤字が続く」「損切りして物件を売却しても残債務の金額に満たない金額でしか売れないとローンだけが残る」といった状態に陥る可能性もあるでしょう。

他の金融商品と比べて流動性が低い

不動産は、購入時だけでなく売却時も売り手または買い手を探して価格や引き渡しに関する条件の交渉が必要です。そのため他の金融商品と比べると流動性が圧倒的に低くなります。流動性が低さは、キャッシュフローを悪化させるため「投資としての軌道修正が難しくなる」ということです。この点、上場株式や外貨は取引される市場が整備されているため、売り手や買い手を見つけやすいでしょう。

また価格も株価や為替レートによって一律に決まっているため、価格交渉をする必要がありません。そのため不動産は他の金融商品と比べて流動性の低さから売却のスピードが遅く難易度も高い傾向です。

不動産投資は、これらの3つの理由から購入後の損切りや軌道修正が大規模かつ困難になる可能性が高いため、物件選びの時点でその成否が決まっているといえるのです。

不動産投資は最初が肝心！最初で最善の決断を

物件選びは、不動産投資の最初にして最重要なフェーズです。投資の入り口で成功できればその後の運用（賃貸運営）も行いやすくなります。出口戦略（売却）も立てやすくなり成功へと一歩駒を進めることができるでしょう。不動産投資で肝心となる物件選びという最初のフェーズで最善の決断ができるように物件の選球眼を養っておくことが重要です。