T.S.MarketingLAB
不動産ポータルサイト運営企業でマーケティングを担当していた経験を活かし、不動産市況・業界動向・エンドユーザーのトレンドについて、各種メディアでライターとして情報発信を行うほか、不動産会社のコンサル・業務課題ソリューションなども手掛ける。
不動産投資を行うにあたって投資する物件の所在エリアにおける「賃料の推移」「競合物件数」「成約数の増減」などは、投資判断の際の指針となる情報です。この記事では、東京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)においてアットホーム株式会社に登録されている物件数や賃料の推移に加えて公益社団法人東日本不動産流通機構(レインズ)が公表している成約数データなどをもとに賃貸マンションの市況動向を追いました。
都心5区賃貸マンションの賃料動向と物件数
【表1】都心5区賃貸マンションの間取り別賃料(2020年12月度)
すべて | 1R~1K | 1DK~2DK | 2LDK~3DK | 3LDK~4DK | 4LDK以上 | |
東京都全体 | 10万8,000円 | 8万3,000円 | 12万7,000円 | 17万2,400円 | 20万9,700円 | 43万8,800円 |
千代田区 | 15万7,300円 | 10万8,100円 | 18万6,100円 | 33万8,000円 | 67万8,100円 | 113万1,700円 |
中央区 | 15万5,500円 | 10万2,800円 | 17万5,000円 | 25万3,900円 | 32万3,800円 | 39万3,000円 |
港区 | 20万5,100円 | 11万4,500円 | 21万8,600円 | 42万600円 | 60万2,400円 | 135万9,000円 |
新宿区 | 12万5,900円 | 9万7,000円 | 16万700円 | 27万3,900円 | 31万2,300円 | 78万4,300円 |
渋谷区 | 17万4,600円 | 10万8,500円 | 19万9,900円 | 34万3,500円 | 51万8,400円 | 105万5,300円 |
出典:アットホーム株式会社「家賃相場」
【表2】2020年12月度都心5区賃貸マンションの間取り別賃料(前年同月比)
すべて | 1R~1K | 1DK~2DK | 2LDK~3DK | 3LDK~4DK | 4LDK以上 | |
千代田区 | 87.34% | 91.92% | 98.21% | 99.47% | 104.07% | ? |
中央区 | 95.34% | 90.57% | 93.93% | 98.99% | 108.29% | ? |
港区 | 103.69% | 91.97% | 100.92% | 117.29% | 106.00% | 107.80% |
新宿区 | 89.74% | 91.68% | 100.31% | 94.81% | 86.08% | 101.04% |
渋谷区 | 93.37% | 94.18% | 97.42% | 108.22% | 91.16% | 101.74% |
出典:アットホーム株式会社「家賃相場」
【表3】都心5区賃貸マンションの間取り別物件数(2020年12月度)
すべて | 1R~1K | 1DK~2DK | 2LDK~3DK | 3LDK~4DK | 4LDK以上 | 合計 | |
東京都全体 | 21万1,441件 | 12万6,897件 | 5万9,818件 | 1万7,752件 | 6,395件 | 579件 | 42万2,882件 |
千代田区 | 2,566件 | 1,513件 | 857件 | 168件 | 17件 | 11件 | 5,132件 |
中央区 | 7,433件 | 3,862件 | 2,562件 | 657件 | 344件 | 8件 | 1万4,866件 |
港区 | 8,797件 | 4,878件 | 2,568件 | 1,004件 | 308件 | 39件 | 1万7,594件 |
新宿区 | 1万2,493件 | 8,869件 | 2,814件 | 638件 | 153件 | 19件 | 2万4,986件 |
渋谷区 | 7,464件 | 3,954件 | 2,654件 | 626件 | 191件 | 39件 | 1万4,928件 |
出典:アットホーム株式会社「家賃相場」
【表1】2020年12月度にアットホームに公開された物件の賃料を間取り別に見たもの
【表2】2020年12月と2019年12月にそれぞれ公開された物件の賃料を間取り別に比較したもの
【表3】2020年12月度にアットホームに公開された物件数を間取別にみたもの
港区を除く4区は、いずれも前年同月比で平均賃料が下落しています。間取別に見ると1R~1Kはいずれも約10%程度の下落となっている一方で3LDK以上は賃料が上昇しているエリアが散見されます。ただし都心5区ではファミリー物件が少ないため、特定の高額物件によって賃料が上振れてしている可能性も考えられますのでご留意ください。
2020年の都心5区賃貸マンション市況動向
【表4】都心5区賃貸マンションの直近1年間の賃料推移
2019年12月 | 2020年1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | |
千代田区 | 18万1,000円 | 17万5,400円 | 17万7,200円 | 17万3,900円 | 17万5,000円 | 16万5,500円 | 16万1,000円 | 15万9,600円 | 16万2,500円 | 16万5,000円 | 16万900円 | 15万8,700円 | 15万7,300円 |
中央区 | 16万3,100円 | 16万7,500円 | 17万1,100円 | 17万4,100円 | 16万6,000円 | 15万8,500円 | 15万9,700円 | 16万1,200円 | 16万800円 | 15万5,800円 | 15万1,700円 | 15万3,900円 | 15万5,500円 |
港区 | 19万7,800円 | 19万8,900円 | 20万7,800円 | 21万7,700円 | 21万7,300円 | 21万3,000円 | 21万7,100円 | 22万4,800円 | 21万7,800円 | 21万5,900円 | 21万7,000円 | 21万500円 | 20万5,100円 |
新宿区 | 14万300円 | 13万9,700円 | 14万2,300円 | 14万1,000円 | 14万2,200円 | 13万8,900円 | 13万5,300円 | 13万2,900円 | 13万3,600円 | 13万2,600円 | 12万8,700円 | 12万7,600円 | 12万5,900円 |
渋谷区 | 18万7,000円 | 18万3,500円 | 19万2,400円 | 19万9,200円 | 19万9,900円 | 19万2,500円 | 19万1,900円 | 19万1,100円 | 19万900円 | 18万8,300円 | 18万3,100円 | 17万4,100円 | 17万4,600円 |
出典:アットホーム株式会社「家賃相場」
【表5】都心5区賃貸マンションの年度別成約数(各年1月~9月期)
2018年 | 2019年 | 2020年 | 2018対2020年比 | |
1~3月期 | 4,205 | 3,815 | 3,459 | 82.26% |
4~6月期 | 3,549 | 3,046 | 2,513 | 70.81% |
7~9月期 | 3,337 | 3,177 | 3,218 | 96.43% |
出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏賃貸取引動向」
【表4】は都心5区の直近1年間の賃料推移をまとめたものです
【表5】は(公財)東日本不動産流通機構(レインズ)が四半期ごとに発表している首都圏各エリアの賃貸マンションの成約数です(2020年度10~12月期が公表前のため、ここでは除外)
【表2】で港区以外の都心4区で賃料が前年同月比減となっていますが減少幅が大きいのは2020年4~5月に集中しており緊急事態宣言の発令による外出自粛が影響したものと考えられます。【表5】を見ると年度別の成約数は減少傾向にありますが特に4~6月期の下落幅が大きいことからも緊急事態宣言による外出自粛が賃貸市場にマイナスに働いたといえるでしょう。
緊急事態宣言は、年が明けた2021年1月において再度発出され日常生活は種々の制限を受けることとなりました。不動産自体は、4月の新生活に向けた繁忙期に入って行きますが今回の緊急事態宣言の影響がどのように影響していくかは未知数です。引き続き市況動向を中止していく必要があるでしょう。