不動産投資のキャッシュフローを改善する5つの方法

キャッシュフローとは、収入と支出から成るお金の流れのことで流入するお金（収入）をキャッシュ・イン・フロー、流出するお金（支出）をキャッシュ・アウト・フローと呼びます。不動産投資をするうえでキャッシュフローは、利回りと同様に投資のパフォーマンスを測る重要な指標の一つといえるでしょう。

キャッシュフローが少ないと投資としてのパフォーマンスが高いとはいえません。また財務状況も健全とはいいがたいため、収支のバランスを見直してキャッシュフローを改善することが必要です。本記事では、キャッシュフローが少なかったり赤字になったりといった状態を改善する方法を解説します。

キャッシュフローの改善を考える際の2つの着眼点

不動産投資におけるキャッシュ・イン・フロー（収入）は、賃料や礼金、更新料などが挙げられます。一方でキャッシュ・アウト・フロー（支出）の例は、管理委託料やローン返済、税金などです。キャッシュフローの改善を考える際の着眼点は、以下の2つに大別されます。

キャッシュフローは、キャッシュ・イン・フロー（収入）とキャッシュ・アウト・フロー（支出）の差額です。そのため「収入を増大させる」「支出を削減させる」といったことがキャッシュフロー改善のキーポイントとなります。

不動産投資のキャッシュフローを改善する5つの方法

収入増大と支出削減の2つの見地から不動産投資のキャッシュフローを改善する方法は、以下5つの方法が挙げられます。

収入増大には、賃料の見直しや礼金・更新料の設定、支出削減には賃貸管理会社の変更やローンの借り換え、共用部照明のLED化がそれぞれに分類されます。

賃料の見直し

不動産投資において最も大きな固定収入は、賃料収入です。収入増大という見地から周辺相場よりも割安な場合は、現行賃料を見直して賃料を上げることで賃料収入を増大させることが期待できます。現行賃料を上げるのに適した主なタイミングは、以下の3つです。

国土交通省が定める「賃貸住宅標準契約書」には、周辺相場や経済事情の変動などによる賃料改定に関する規定があります。そのため一般的な賃貸借契約において「現行賃料は随時協議のうえ改定ができる」とされている場合が多いでしょう。賃貸借契約の更新時や入居者の入れ替わりが発生する際にも賃料を含む現行の契約内容が見直されることがあります。

そういったタイミングでは、周辺相場に合わせて賃料を引き上げるチャンスです。

礼金および更新料の設定

不動産投資の収入には、賃料収入のほかに「礼金および更新料」という臨時収入があります。礼金とは、賃貸借契約の締結時に借主が貸主に対して「お礼」として支払う金銭のことです。更新料とは、賃貸借契約の更新時に借主が貸主に対して支払う金銭を指します。不動産投資において賃料収入以外の収入を得るためには、礼金および更新料という臨時収入を増やすことが有効な選択肢の一つです。

ただし礼金や更新料は、必ず収受できるものではありません。賃貸借契約の内容によって有無が決まるため、入居者募集の段階で方針を決めておきましょう。礼金および更新料を設定する際に周辺相場よりも高い条件で設定すると入居者探しが難航したり退去要因となったりすることもあり得るため注意が必要です。

賃貸管理会社の変更

不動産投資における固定費の一つに賃貸管理会社への管理委託料があります。管理委託料とは、オーナーに代わって賃貸経営上の実務を行ってくれる賃貸管理会社に支払う報酬です。管理委託料は「送金賃料の◯％」や「一戸あたり◯円」といった料金体系になっていることが多く、料金のパーセンテージや委託単価、空室住戸に対する料金発生の有無などは賃貸管理会社によって異なります。

賃貸管理のメニューやサービスの質が同じなのであれば管理委託料の安いほうが支出削減となるでしょう。現在委託している賃貸管理会社のサービス内容と管理委託料を見直し賃貸管理会社を変更することで管理委託料を抑えることも可能です。

ローンの借り換え

金融機関からの融資を受けて物件を購入した場合、毎月金利を上乗せしてローンを返済することが必要です。ローンをほかの金融機関で借り換えることで金利や融資期間などの融資条件が改善され毎月のローン返済額や総返済額を削減できる場合があります。現在の融資条件よりも金利を低く融資期間を長くすることができればキャッシュフローの改善が期待できるでしょう。

ローンの借り換えを行う際は、現在組んでいるローンを全額繰り上げ返済することが必要です。借り換えの手続きの際は、返済先の金融機関に対して支払う手数料や借り換え先で新しくローンを組む際に各種手数料（抵当権抹消および設定の登記費用、融資事務手数料など）が発生する点も押さえておきましょう。

ローンの借り換えの要否は、借り換えによって削減できる支出と発生する支出のバランスを比較したうえで判断することが大切です。

共用部照明のLED化

共用部の電気代は、オーナー個人（1棟物件の場合）または管理組合（区分マンションの場合）が負担します。そのため共用廊下やエントランスにおける照明の電気代が毎月の固定費としてかかります。共用部の電気代を削減するために照明をLEDに交換することも選択肢の一つです。LEDは、従来の電球や蛍光灯と同じ明るさで消費電力を約2分の1～10分の1に抑えることができます。

「従来の蛍光灯の電気代を約58％も削減できる」という試算もあるのです。（大塚商会）LEDに交換する際に支出が発生しますが節約できる電気代と長期的に比較して回収可能であれば検討する価値のある方法といえます。

削るべきではない3つの支出

キャッシュフローの改善を考えるうえでは、支出を削減することが重要ですが削るべきではない支出（必要経費）もあります。必要経費まで削減してしまうと賃貸経営の質や投資のパフォーマンスに悪影響を及ぼしかねません。不動産投資をするうえで削るべきではない支出は、以下の3つです。

AD（Advertisement）

AD（Advertisement）とは「空室住戸の入居者を決めた仲介業者に対して広告費」という名目で支払う成果報酬のことです。一般的にADは、成約賃料の1～3ヵ月分で設定されることが多くADが高いほど賃料収入からの回収に要する期間が長くなります。例えば入居者募集のために賃料3ヵ月分のADを支払った場合、実質的に3ヵ月分無料で貸し出していることと同義です。

ADを支払いすぎると投資のパフォーマンスは下がりますが削減しすぎてしまうと入居者の募集が難航してしまうリスクがあるため注意しましょう。ADは、仲介業者の収入源の一つです。そのため仲介業者にとっては、ADが少ない物件に入居者を付けるよりも多い物件に付けるほうがメリットとしては大きくなります。

このようにADには、仲介業者へのインセンティブ効果があるのです。ADを上手に活用することで自分の物件に入居者を優先してくれるよう仲介業者を効果的に動かすことが期待できます。空室期間を短くするための必要経費と考えてADは過剰に削らないほうが得策でしょう。

修繕費

修繕費とは、建物内の設備が劣化または故障した際の修繕にかかる費用です。賃貸経営上必要な修繕費を削減してしまうと物件の住環境としての質が低下し空室の長期化や賃料下落、早期退去といったリスクに発展する可能性があります。建物や付帯設備は、経年とともに劣化していくため、修繕費は良質な住環境を維持するための必要経費として過剰に削らないほうが得策です。

原状回復工事費

原状回復工事費とは、入居者の退去が発生した際に貸出前の状態に戻し貸室内を次の入居者に貸し出せる状態にする工事のための費用です。原状回復工事費を削減しすぎてしまうと工事項目を減らさざるを得なくなり前入居者の入居期間中の傷や汚れ損耗などを十分に復旧できなくなる可能性があるでしょう。

傷や汚れ、損耗などが十分に復旧できないままだと入居者希望者からの印象が悪くなり空室が埋まらない可能性もあります。また次の入居者からのクレームが発生することも想定されます。内見したお客様が室内に良い印象を持てるように原状回復工事費は過剰に削らないほうが得策でしょう。

キャッシュフロー改善策のコストパフォーマンスを考えよう

キャッシュフローを改善するためには「収入を増やすか」「支出を減らすか」のいずれかを行う必要があります。しかし「収入を増やすために賃料を上げる」「礼金を高く設定する」「必要経費まで過剰に削減する」といったことをやみくもに行うことはリスクが高いでしょう。なぜなら改善策を講じたつもりが逆に入居者が見つかりにくくなりキャッシュフローを悪化させてしまう可能性があるからです。

収入増大と支出削減を考える際は、長期的な目線でコストパフォーマンスの良い施策を検討するのが得策といえます。