不動産投資を始める際に物件の売却計画を立てる「出口戦略」を事前に考えておくことは非常に重要です。不動産投資を始めて間もないと「出口戦略をどのように立てれば良いのか分からない」といった場合もあるのではないでしょうか。本記事では、そんな人のために不動産投資における出口戦略を解説しつつ物件売却の適切なタイミングや出口戦略を成功させるためのポイントについても紹介します。

不動産投資における出口戦略とは？

前述の通り不動産投資における出口戦略とは「購入した不動産の売却」を指します。株などの金融商品を使った投資と同様に不動産投資でも出口戦略に失敗するとそれまで投資で得た利益をすべて失いかねません。そのため不動産投資では不動産の購入時に物件の収益性のみならず「売却時にどうやって物件を高く売るか」を意識する必要があります。

収益物件の出口戦略パターンは3種類

不動産投資を行う人の中には、収益物件を購入し中長期にわたって家賃収入などからキャピタルゲインの構築を目指す人も多いのではないでしょうか。アパート・マンション・戸建て物件などの収益物件の出口戦略には、主に以下の3つの手法があります。

＜収益物件の出口戦略パターン＞

* そのまま売却する
* 居住用の住居として入居者に売却する
* 更地にして売却する

そのまま売却する

収益物件の最初の出口戦略は、購入した物件をそのまま収益物件として売却する方法です。安定した収益を期待できる物件であれば収益物件のまま第三者に売却したほうが最も売値が高くなる可能性があります。収益物件にどの程度の価値があるのかを算出する方法は、主に「収益性」「資産性」の2種類です。

収益性とは、物件を賃貸として貸し出している場合に得られる利益から物件価格を割り出す方法のことで収益性の計算補法としては、以下のようになります。

＜収益性の計算方法＞

年間の家賃収入（円）÷期待利回り（％）＝物件価格（円）

期待利回りとは「物件の利回りがどの程度であれば売れるか」をもとに仮で算出した利回りで「キャップレート」とも呼ばれます。期待利回りの数値が決定される要因としては、物件の「立地条件」「築年数」「入居率」などさまざまです。資産性とは「入居率が悪い」「土地面積に対して建物が小さい」などの理由で収益を期待できない物件に対して適用される価格決定方法です。

例えば資産価値が1億円の土地に年間の家賃収入300万円、期待利回り10％の物件が建っていた場合、収益性から見た物件の資産価値は3,000万円となってしまいます。そのような物件を売却する場合、明らかに売り手にとっては損になるため、更地にする価格も考慮して土地価格の数十％の資産価値をつけるのが資産性による計算方法です。

居住用の住居として入居者に売却する

マンションの1室・戸建てを売却する場合は「自己居住用」として次の入居者に売却する方法もあります。場合によっては、現在の入居者に買取を打診するケースもあるでしょう。買い手との交渉次第では、収益物件をそのまま売却する場合に比べ高い値段が付く可能性もあります。

更地にして売却する

不動産投資の出口戦略では、物件を残したまま売却するのではなく更地にしてしまって土地を売却する方法もあります。区分マンションで1棟まるごと購入していない場合を除き更地する選択肢は取れるでしょう。前述のように物件を壊して売却しなければならないのは、物件の資産価値が「収益性で算出した価格＜資産性で算出した価格」となるときです。

そのほかに老朽化などの理由により建物自体に問題がある場合も更地にして売却する可能性が高いでしょう。しかし現在進行形で物件に入居者がいる場合、退去のための交渉を行わなければなりません。新たな入居者を募る場合も取り壊す予定があるなら定期借家契約を締結しなければならない点がネックです。

物件売却のタイミング

ここからは、不動産投資で売却を行うタイミングについて解説します。不動産価格は、社会情勢によっても変動するため、基本的に売りたいタイミングで高く売れるなら売却してしまって問題ありません。不動産投資では、市場の価格が変動したとき以外にも以下の2つのタイミングで売却を検討できます。

＜価格変動以外で物件の売却を検討するタイミング＞

減価償却期間が終了するタイミング
購入から5年経って長期譲渡に移るタイミング

減価償却期間が終了するタイミング

不動産投資の大きな金額が動く投資方法では、減価償却を行えます。減価償却とは、不動産購入時に支払った費用を購入した年から何年かに分割して経費として計上するシステムです。減価償却を利用するメリットは、翌年以降も現金支出を伴わない経費を計上できるため、不動産収入と相殺して所得税を減らせる点にあります。

必然的に減価償却が終了すると翌年以降は税金の支払い金額が増えるため、そのタイミングに合わせて物件の売却をすると生涯支出金をより抑えられる可能性があるのです。減価償却の期間終了前でも購入した物件で組んだローンの元金返済額が減価償却費を上回る「デットクロス」の状態に陥ると懸念される場合、物件の売却を検討しましょう。

デットクロスの状態となった物件は、帳簿の腕は黒字であったとしても手元にある現金はどんどん外へ出ていきキャッシュフローの悪化につながります。「どのタイミングで物件がデットクロスを迎えるか」は、ローンの返済計画と照らし合わせれば判断可能です。

購入から5年経って長期譲渡に移るタイミング

物件の売却では、物件を所有していた年月に応じて売却益に対して課税される税率が変化します。物件の所有期間が5年未満で売却する「短期譲渡」の場合は税率39％（所得税30％、住民税9％）、5年以上経ってから売却する「長期譲渡」の場合では20％（所得税15％、住民税5％）です。（復興所得税は含まず）

物件を売却した年の1月1日時点で物件の取得から5年以上が経過していればどのような物件でも長期譲渡扱いで売却することができます。長期譲渡と短期譲渡では税率に大きな開きがあるため、よほどの利益が見込めない限りは5年経過してから物件を売却したほうがお得です。

不動産投資で出口戦略を成功させるポイント

不動産投資で出口戦略を成功させるためには、以下のような物件の購入前後で意識するべき事柄があります。

＜不動産投資で出口戦略を成功させるためのポイント＞

* 価値が下がりにくい物件を選ぶ
* 物件をなるべくきれいに保つ
* 安易な値下げは行わない

価値が下がりにくい物件を選ぶ

前述の通り収益物件の多くは、家賃収入などの収益性から不動産価格が算出されます。そのため出口戦略を成功させるためには、物件の購入後もなるべく家賃が下がらない物件を選ぶことが必要です。新築の物件の場合、完成から間もないころはプレミアム価格が付きますがすぐに値段が下がってしまう可能性があります。

しかしただの新築ではなく一等地などに建てられたマンションなどであればその限りではありません。好立地な場所にあるタワーマンションなどであれば物件自体にブランド価値があることから長期にわたって資産価値の下落が起きにくいのです。中古物件の場合も新築ほど急激に家賃の下落は起きませんが入居者の退去タイミングで下がってしまうケースもあります。

そのため購入資金を用意できるようであればブランドマンションを購入するのが最も確実ではないでしょうか。

物件をなるべくきれいに保つ

どれだけ良い物件を購入したとしても管理状態が劣悪で売却時に建物の状態が悪いと売却価格も下がってしまいます。出口戦略を有利に進めるためにも物件のメンテナンスは定期的に行いましょう。場合によっては、リフォームや宣伝写真を撮影するためのステージングなどを行うと買い手にとってより魅力的な物件であるとアピールできます。

安易な値下げは行わない

物件の売却時には、一度公開した売り出し価格から安易に値下げを行わないことも大切です。買う側からすると「一度値下げされたのだからもう少し待とう」という心理が働き売却がズルズルと後ろ倒しになってしまいかねません。物件の売り出し価格を算出するためには「周辺エリアの売り出し相場や過去の制約事例を参照する」「不動産仲介業者に見積もりを依頼する」などの手法があります。

しかし成功報酬型の料金体系を取っている仲介業者の場合、売れる可能性が低いにもかかわらず高い売り出し金額を提示してくるケースもあるため、業者への見積もりは複数社に出すようにしましょう。

まとめ

不動産投資を成功させるためには「いかに高く手放すか」を意識して購入時から出口戦略を用意しておくことが必要です。出口戦略のタイミングとしては「長期譲渡に移るタイミング」「減価償却が終了するタイミング」などがあります。そのため5～10年後の売却を想定して出口戦略を検討しておくのがおすすめです。