この記事では、不動産投資を行うにあたっての重要指標「賃料の推移」「（競合）物件数」「成約数」の2021年3月度のデータを紹介。それぞれの推移を見ながら市況動向について検証・分析を行っています。都心5区賃貸マーケットの動向に関するデータ分析ですので不動産投資の意思決定の一つ材料としてご活用ください。
賃料の動向
間取り別賃料「単身向けは下落」「ファミリーは上昇」の傾向
以下の【表1】は、2021年3月度に不動産情報サイトアットホームに公開された都心5区の物件の賃料を間取り別に見たものです。【表2】では、2021年3月と2020年3月（前年同月）にそれぞれ公開された物件の賃料を間取り別に比較しています。
【表1】都心5区賃貸マンションの間取り別賃料（2021年3月度、単位：万円）
| すべて | 1R～1K | 1DK～2DK | 2LDK～3D | 3LDK～4DK | 4LDK以上 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京都全体 | 9.9 | 7.58 | 11.81 | 15.84 | 20.7 | 32.75 |
| 千代田区 | 16.04 | 10.85 | 18.25 | 32.71 | 66.47 | 105.64 |
| 中央区 | 16.11 | 10.52 | 17.56 | 26.06 | 31.25 | ? |
| 港区 | 20.58 | 11.82 | 22.07 | 38.68 | 59.57 | 110.56 |
| 新宿区 | 12.28 | 9.3 | 16.22 | 26.37 | 30.94 | 39.19 |
| 渋谷区 | 17.03 | 10.27 | 19.45 | 34.85 | 45.97 | 92.56 |
引用：アットホーム株式会社「家賃相場」
https://www.athome.co.jp/chintai/souba/tokyo/city/
【表2】都心5区賃貸マンションの間取り別賃料の前年同月比較
（2021/2020年3月度）
| すべて | 1R～1K | 1DK～2DK | 2LDK～3DK | 3LDK～4DK | 4LDK以上 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 91.45% | 91.41% | 90.12% | 101.49% | 132.54% | ?83.60% |
| 中央区 | 92.48% | 89.99% | 92.96% | 103.45% | 96.39% | ? |
| 港区 | 94.27% | 90.71% | 95.75% | 101.63% | 100.47% | 88.49% |
| 新宿区 | 90.1% | 92.45% | 99.57% | 91.82% | 102.21% | 68.48% |
| 渋谷区 | 87.56% | 92.19% | 97.1% | 104.28% | 93.15% | 85.48% |
引用：アットホーム株式会社「家賃相場」
https://www.athome.co.jp/chintai/souba/tokyo/city/
ファミリータイプ（2LDK～）は、前年同月比プラスが目立つ一方、シングル・DINKS向けの間取り帯はすべて前年同月比マイナスとなっています。単身向け物件は、入退居が激しい傾向にありますが、コロナ禍に伴い入学・入社・転勤などを控える傾向がありそれらを反映した結果と推察できるでしょう。
直近1年間の賃料推移は「下落傾向」
以下のグラフは、都心5区の直近1年間の賃料推移を表したものです。
【グラフ】都心5区賃貸マンションの直近1年間の賃料推移（単位：万円）
※アットホーム株式会社「家賃相場」を元に編集部作成
2020年4～5月の緊急事態宣言で各区の賃料相場は下落した後、新宿区以外の各区は夏に向けて横ばいを維持していたものの秋から冬にかけて下落し以降おおむね横ばいとなっています。
物件数の動向
間取り別物件数
以下の【表3】は、2021年3月度にアットホームに公開された物件数を間取別に集計し、各エリアでの間取り別のシェアを表したものです。【表4】は同データの2020年12月度版です。
【表3】都心5区賃貸マンションの間取り別物件数とシェア（2021年3月度、単位：件）
| すべて | 1R～1K | 1DK～2DK | 2LDK～3DK | 3LDK～4DK | 4LDK以上 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件数 | 物件数 | シェア | 物件数 | シェア | 物件数 | シェア | 物件数 | シェア | 物件数 | シェア | |
| 東京都 全体 |
309,665 | 186,611 | 60.26% | 89,554 | 28.92% | 23,802 | 7.69% | 7,966 | 2.57% | 1,732 | 0.56% |
| 千代田区 | 2,613 | 1,419 | 54.31% | 910 | 34.83% | 242 | 9.26% | 33 | 1.26% | 9 | 0.34% |
| 中央区 | 7,088 | 3,210 | 45.29% | 2,612 | 36.85% | 878 | 12.39% | 369 | 5.21% | 19 | 0.27% |
| 港区 | 8,613 | 4,415 | 51.26% | 2,765 | 32.1% | 1,103 | 12.81% | 278 | 3.23% | 52 | 0.60% |
| 新宿区 | 14,648 | 10,100 | 68.95% | 3,564 | 24.33% | 685 | 4.68% | 258 | 1.76% | 41 | 0.28% |
| 渋谷区 | 8,600 | 4,832 | 56.19% | 2,834 | 32.95% | 658 | 7.65% | 193 | 2.24% | 83 | 0.97% |
引用：アットホーム株式会社「家賃相場」
https://www.athome.co.jp/chintai/souba/tokyo/city/
【表4】都心5区賃貸マンションの間取り別物件数とシェア（2020年12月度、単位：件）
| すべて | 1R～1K | 1DK～2DK | 2LDK～3DK | 3LDK～4DK | 4LDK以上 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件数 | 物件数 | シェア | 物件数 | シェア | 物件数 | シェア | 物件数 | シェア | 物件数 | シェア | |
| 東京都 全体 |
211,441 | 126,897 | 60.02% | 59,818 | 28.29% | 17,752 | 8.40% | 6,395 | 3.02% | 579 | 0.27% |
| 千代田区 | 2,566 | 1,513 | 58.96% | 857 | 33.40% | 168 | 6.55% | 17 | 0.66% | 11 | 0.43% |
| 中央区 | 7,433 | 3,862 | 51.96% | 2562 | 34.47% | 657 | 8.84% | 344 | 4.63% | 8 | 0.11% |
| 港区 | 8,797 | 4,878 | 55.45% | 2,568 | 29.19% | 1,004 | 11.41% | 308 | 3.50% | 39 | 0.44% |
| 新宿区 | 12,493 | 8,869 | 70.99% | 2,814 | 22.52% | 638 | 5.11% | 153 | 1.22% | 19 | 0.15% |
| 渋谷区 | 7,464 | 3,954 | 52.97% | 2,654 | 35.56% | 626 | 8.39% | 191 | 2.56% | 39 | 0.52% |
引用：アットホーム株式会社「家賃相場」
https://www.athome.co.jp/chintai/souba/tokyo/city/
物件数は、繁忙期ということもあり2021年3月度の物件数が2020年12月度の約1.5倍となっていますが各エリアの間取り別のシェアには大きな変動は見られませんでした。
成約数の動向
以下の【表5】は公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）が四半期ごとに発表している首都圏各エリアの賃貸マンションの成約数です。
【表5】都心5区賃貸マンションの年度別成約数
| 2019年 | 2020年 | 2019/2020年比 | |
|---|---|---|---|
| 1～3月期 | 3,815 | 3,459 | 90.67% |
| 4～6月期 | 3,046 | 2,513 | 82.5% |
| 7～9月期 | 3,177 | 3,218 | 101.29% |
| 10～12月期 | 2,857 | 3,264 | 114.25% |
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏賃貸取引動向」
成約数は、2020年4～5月の緊急事態宣言で大幅減となりましたが、その後は回復基調にあり7～9月期、10～12月期ともに前年同期比でプラスとなりました。
まとめ
ここまで「賃料」「（競合）物件数」「成約数」のデータについてそれぞれの推移を見ながら市況動向について検証・分析を行いました。2021年1～3月は、2度目の緊急事態宣言が発出されましたがマーケットに前回のような大きな影響を及ぼすことは少なかったといえるでしょう。しかしワクチン接種の進捗やウイルスの変異種による感染の再拡大の進展次第では、賃貸市況が停滞する可能性があります。
引き続き各種データを注意深く見ていく必要がありそうです。以下、上記グラフの元データですので必要に応じてご参照ください。
都心5区賃貸マンションの直近1年間の賃料推移（単位：万円）
| 2020年3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 2021年1月 | 2月 | 3月 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 17.39 | 17.5 | 16.55 | 16.1 | 15.96 | 16.25 | 16.5 | 16.09 | 15.87 | 15.73 | 16.15 | 16.1 | 16.04 |
| 中央区 | 17.41 | 16.6 | 15.85 | 15.97 | 16.12 | 16.08 | 15.58 | 15.17 | 15.39 | 15.55 | 15.46 | 15.68 | 16.11 |
| 港区 | 21.77 | 21.73 | 21.3 | 21.71 | 22.48 | 21.78 | 21.59 | 21.7 | 21.05 | 20.51 | 20.24 | 20.36 | 20.58 |
| 新宿区 | 14.1 | 14.22 | 13.89 | 13.53 | 13.29 | 13.36 | 13.26 | 12.87 | 12.76 | 12.59 | 11.96 | 11.99 | 12.28 |
| 渋谷区 | 19.92 | 19.99 | 19.25 | 19.19 | 19.11 | 19.09 | 18.83 | 18.31 | 17.41 | 17.46 | 17.07 | 17 | 17.03 |
引用：アットホーム株式会社「家賃相場」
https://www.athome.co.jp/chintai/souba/tokyo/city/