不動産投資
(画像=beeboys/stock.adobe.com)

マンション経営や駐車場経営など、土地活用の方法はさまざまです。それぞれの活用方法で必要になる初期費用や利益は大きな違いがあるので、活用方法ごとの特徴を理解しておくことは重要な要素です。

本稿では、土地活用の手段や具体的な活用方法を解説します。

土地活用の手段は3種類

土地活用の手段は、以下の3種類に大別することができます。

  • 自分で活用する
  • 等価交換
  • 土地信託

それぞれについて、個別にご説明します。

自分で活用する

自分の所有している土地にマンションなどを建設し、そのまま経営を行う最も一般的な土地活用の方法です。

建築物の建設費や維持管理費など、手出しの資金が多くなることがデメリットですが、家賃収入など土地活用によって得られる利益から、ローンの返済額や各種経費などを差し引いた額を不労所得とすることができます。

また「土地活用の費用を経費として計上できる」「使用する土地が住宅地として扱われるため、固定資産税の優遇措置が受けられる」など、節税も可能です。

手間は増えますが、法人を設立すればさらに節税メリットを得ることができます。

等価交換

等価交換とは、自分一人で土地を運用するわけではなく、デベロッパーなどの事業者に対して土地を提供し、得られる利益を分配する活用方法です。利益の分配比率や完成した建物の所有権に関しては、出資した金額の割合に応じて決めるケースが多くあります。

等価交換では、マンションなどの建築費用を抑えられることがメリットとなりますが、区分所有となってしまうため、自分で運用する場合に比べ利益も少なくなってしまいます。

また、等価交換を行うにはデベロッパーにとって魅力的な事業であることが求められますので、必然的に規模の大きなものになりがちです。

土地信託

土地信託とは、土地の運用を完全に第三者に委託し、そこから得られた利益の一部を受け取る土地活用の方法です。

土地信託は、等価交換よりも更に自分の手差しの資金が少ないことがメリットとなります。しかし、運営が完全に他人任せになってしまうため自分の中にノウハウが蓄積されず、運用会社が経営に失敗すると利益も入ってこないリスクがあります。

土地活用の具体的な方法7種類について紹介

土地活用の手段はマンション経営だけでなく、駐車場経営や太陽光発電などさまざまな手法があります。

  • トランクルーム経営
  • 駐車場経営
  • コインランドリー経営
  • 太陽光発電
  • マンション/アパート経営
  • 介護施設経営
  • ホテル/旅館経営
  • 商業施設経営

次項より、土地活用のそれぞれの方法についてご説明いたします。

トランクルーム経営

トランクルーム経営とは、空いている土地にコンテナなどを設置し、物置として貸し出す土地活用の方法です。少ない手出し金額で始めることができ、すぐに事業を撤退させることができます。

しかし、エリアによっては全く集客に繋がらない可能性もあるため、トランクルームを経営するなら、人の移動が激しい地域で行うのがベターです。

駐車場経営

駐車場やコインパーキング経営も、少ない投資額で始められることが魅力の土地活用の方法です。土地の面積や形状にかかわらず柔軟に対応することが可能で、土地に大掛かりな建築物を設置するわけでもないため、他の土地活用の方法にも転用しやすいことがメリットとなります。

しかし、立地によっては駐車場経営を収益化することが難しく、節税メリットも効きにくいのが実情です。駐車場経営を行う際には繁華街の近くかどうかなど、事前にエリアの調査やニーズの把握を行いましょう。

コインランドリー経営

コインランドリー経営は、建物や機材の準備に初期投資が必要ではあるものの、一度完成すれば、人件費をかけずに24時間稼働させることができるのがメリットです。

エリア選定を行い、リピーターを確保することができれば、安定した利益を得ることができます。しかし、駐車場経営と同じく、フル稼働した場合の利益の天井額が決まっていることがネックです。

太陽光発電

太陽光発電とは、発電用ソーラーパネルを土地に設置し、発生した電力を電力会社に売却する土地活用の方法となります。1度費用をかけて設備を作ってしまえば、その後は定期的なメンテナンスだけで、長期的な不労所得を形成することも可能です。

太陽光発電で発生した電力の売却は、固定価格買取制度(FIT制度)により20年間同じ金額で買取を行うことが確約されていますので、賃貸と違い相場の変動に頭を悩ませる必要もありません。

田舎などの日当たりが良く、広い土地を所有している方にとっては、選択肢の一つとして挙がる活用方法です。

マンション/アパート経営

所有している土地にアパートやマンションなどを建設し、家賃収入を得ることを目的とした土地活用の方法です。建設には初期費用や土地の面積などが求められますが、前述のようにマンション経営は節税メリットが効きやすいことが魅力です。

また、経営するマンションの棟数を増やせば、それだけ空室リスクを分散することができます。株などの金融商品とは違い、長期にわたり安定的な収入を得ることができる、中リスク中リターンの投資方法と言えます。

しかし、マンション建設にあたり金融機関などから住宅ローンの借り入れを行えば、数十年のローン返済プランを立てる必要があります。マンションやアパート経営ではライバルも多いので、所有している土地の立地について周辺の過去実績などから賃貸の相場観を事前に把握しておきましょう。

また、マンションやアパート以外にも、一戸建てを建設し賃貸として貸し出す方法もあります。戸建て運用をする場合、空室になった場合の損害額も大きくなってしまいます。そのため、最初から富裕層向けの家を建てるなど、借主が長期的に住んでくれるようなプランを立てなければなりません。

介護施設経営

土地を介護施設として活用する場合、介護従業者が望む施設を建設し、建物を貸し出し、施設の運営などを委託することになるでしょう。日本は少子高齢国家ですので、今後も長期的に需要を見込めることがメリットです。

事業者と賃貸借契約を結ぶ場合、長期間の契約が義務付けられていますので、長年にわたって安定的な収入を得ることができます。

駅から遠いなど、マンションやアパートを建設するには条件の悪い郊外の広い土地を持っている場合は、土地活用の選択肢として挙がるのではないでしょうか。

ホテル/旅館経営

所有している土地に、ホテルや旅館などの宿泊施設を建設し利益を得る土地活用方法で、利便性の良い土地なら高い収益を期待することができます。宿泊施設経営は個人で行うには規模が大きいため、デベロッパーと提携して行うことが一般的です。

以前は、東京オリンピック開催に伴う観光客の増加を見越して多くのビジネスホテルや宿泊施設が建設されました。しかし、コロナウイルス感染拡大の影響を受けてしまった2020年では、リスキーな活用方法と言えます。

商業施設経営

貸店舗や商業施設用の土地に建設し、業者に対して貸し出し賃料を得る土地活用の方法です。賃貸経営よりも賃料は高く設定でき、契約内容次第では建物の修繕費なども業者側が負担してくれるケースもあります。

しかし、高い賃料ゆえに貸し出す業者の経営が悪化して支払いが滞ってしまうと、損害額も大きくなってしまいます。また、一度空きテナントが発生してしまうと、次の業者を見つけるのが難しい場合もあることも懸念されます。  

まとめ

トランクルーム経営や駐車場経営などは少ない初期費用で始めることができますが、利益もその分少なくなりがちです。

初期費用はかかるものの、マンションを建設し経営する活用方法は、長期的に不労所得を得ることができ節税にもなる、中リスク中リターンの堅実な投資方法となります。

いずれの活用方法を選択する場合にも言えることですが、土地活用を行う場合は、事前に市場調査を行い、顧客のニーズを把握するように努めましょう。

>>【無料小冊子】高所得者のための不動産投資バイブル

>>【年収700万円以上の方限定】東京都心の不動産運用オンライン個別セミナー≪人気の都心5区≫

【あなたにオススメ】
家賃収入があるときの「ふるさと納税」はアリ?
45年不動産投資ローンのメリット・デメリット 返済期間は長いほうが得?
東京都心のマンション価格はなぜ下がらないのか
高所得者ほど不動産投資をするべき3つの理由
低利回りでも都心の区分マンションに投資するべき5つの理由